降价真跌？“你要相信就输了”

日前，网上一则关于 降价 的消息再次将东海国际公寓拉入大众视线。文中称东海国际公寓项目价格暴跌2万元/平方米。在楼市非常敏感的时期，此消息可谓 一石激起千层浪 ，引发诸多猜想，东海国际公寓号称 亚洲最高公寓 、深圳福田 楼王 ，此番举动会不会在豪宅市场形成 多米诺骨牌 效应，引发豪宅价格集体 跳水 ？深圳会不会继香港、杭州等地楼市后，成为下一个 降价 城市？如果深圳这种一线城市大幅降价，会不会预示着楼市的 拐点 即将到来？藉此，本报记者就这些问题进行了调查。
　　
　　记者踩盘：
　　
　　手快有手慢无，特价房非天天有
　　
　　记者以购房者的名义走访了东海国际售楼中心，然而却被告知已经没有4.9万元/平方米的房子了。惊讶之余，记者从销售人员得知，传说中的 降价 只是推出10套特价房而已，现在已经全部售罄，如果有兴趣可以继续看看其他户型。
　　
　　记者随后走访附近几家中介公司，继续询问特价房源，中介均纷纷表示已经售完。据中介工作人员透露，特价房源仅挂出10套，分别位于5& 8层低楼层，朝向西北，不仅看不到海景，还会被周边建业大厦、鑫竹苑大厦等建筑遮挡视野。
　　
　　当问及这种 特价房 是否长期存在，其回答是 不确定 。 这种事情也不是天天都有的，手快有手慢无。要消息够灵通，早点下手。 中介工作人员如是说。
　　
　　据了解，同样的活动在去年八月也进行过一次，当时推出的是B栋低楼层小户型，起售价仅4万元/平方米，当时也卖得很好。但是之后还会不会有类似活动，得等开发商的通知。
　　
　　闲聊中记者还得知，购买的群体有自住客，也有投资客。有的投资客买下后已经开始挂牌出租了，某些户型租赁价格已经达1万元/月以上。除了深圳本地购买力，项目还吸引了不少海内外投资客。成交的客户有来自马来西亚、印尼、加拿大、巴西、台湾、香港等地区。这与片区内早期豪宅& & 东海花园营造的国际居住氛围也有很大关系。
　　
　　开发商：
　　
　　 特价 非 降价 ，均价仍维持在7万元/平方米
　　
　　近日，东海国际公寓项目负责人在接受记者采访时明确表示，该消息系误读， 促销活动与楼盘降价是两个概念。 据开发商介绍，东海国际公寓不定期举办特惠促销活动，此拨活动共推出10套特价房，位于A座4、5、6层的中等户型。优惠力度在3& 5个点左右，其中某套如果一次性付款享有最大优惠，价格确实为4.9万元/平方米。
　　
　　 起价并不等于均价，二者不能混为一谈 ，项目负责人进一步解释道， 我们均价仍然维持在7万元/平方米左右。既然是均价7万元/平方米，那就说明有的户型价格贵过这个数字，有的户型价格低于这个数字。曾经有报道称东海国际公寓29万元/平方米，那是顶层800平方米的楼王户型，价格自然是不能比。事实上，东海国际公寓从开盘到现在，整体楼价已经根据产品的销售情况分别上涨了3& 12%，完全符合销售低开高走的策略。
　　
　　既然价格整体上涨，那么为何这次还要 自降身价 呢？针对记者的疑问，项目负责人表示，这实际上是营销方式的一种，商场购物都会推出部分指定款打折吸引眼球，售楼也是同样的道理。当问起这种促销方式效果时，负责人表示 此次活动还算令人满意 。除了特价房于一周内销售一空之外，还带动了其他楼层不带额外折扣的单位销售，成交超过10套，价格在6万& 7.7万元平方米，销售额超过2亿元。
　　
　　据该项目负责人透露，针对目前市场，公司今后还会陆续推出促销活动。据悉，下一拨将于近期推出20余套300多平方米的复式单位促销，与之前降价手法不同的是，此次将依托集团优势，联合东海公务机公司，向购房业主赠送10小时飞行时间或者相应航空里程，航线不限国内或者国外。
　　
　　业内人士：
　　
　　高端商务公寓竞争大，但很少追求去化率
　　
　　去年深圳进入 商务公寓元年 ，批售量79.1万平方米，较2012年增长51.5%。2014年开年，深圳19个商务公寓项目入市，销售总量达73.09万平方米。业内人士指出，随着深圳获取纯粹高端居住用地的难度越来越大，走豪宅路线的高端商务公寓越来越多，不可避免地出现一些竞争。像东海国际公寓这样以 特价 噱头吸引眼球的做法未尝不可，但最重要的是找准自己的产品优势，细分市场，精准定位。
　　
　　CRIC数据显示，北上广深以及杭州在内的五大城市，千万级豪宅2013年总成交8545套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一。具体到深圳，去年深圳千万元以上豪宅成交套数仅为720套，其中传统住宅成交约为450套，占比62%，而剩下的则被深圳湾一号、东海国际公寓、深业上城以及伍兹公寓等高端商务公寓瓜分。其中东海国际公寓成交套数最多，为63套；深圳湾一号的金额最高，去年共套现接近14亿元。
　　
　　戴德梁行研究人士表示，高端商务公寓产品将会不断承接传统豪宅市场。按照惯例，城市房价的 塔尖 必然出现在公寓产品上。 高端商务公寓针对的客户群体一般是财力相当雄厚的人群，普通市民则不必惊慌，这些产品价格传导到普通商品住宅的可能性非常小，降价意味着楼市走跌？你要相信就输了。 上述研究人士说道。
　　
　　总价在千万元级的商务公寓，不大可能会像住宅那样短时间售罄，以往的去化率不一定普遍适用。最典型就是当年香港公寓天玺在销售300套后封盘停售。从这个角度看，东海国际公寓 降价2万元/平方米 以价换量，似乎没有动力。