东莞出台楼市限降令 调控转向“防大跌”(3)

而值得注意的是，这些城市正是对土地财政依赖程度较高城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%。

与此同时，根据财政部此前数据，2014年前4个月，受全国商品房销售额持续下降影响，房地产营业税同比下降4.2%;此外，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献也出现明显回落。

隐患

房企负债高企资金链紧绷

有业内人士指出，在市场预期房价下行的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标较远，部分房企选择放价跑量。地方政府则采取 限降令 防止房价出现跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性 限降 或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。

29日中国房地产研究会发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65 .81%；净负债率均值同比增加15.31%至79.67%，处于历史高位。

报告指出，2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势，但是进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值普遍较低，资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。

而在负债高企的同时，融资却更加困难。中原地产数据显示，今年前四月房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，连续数月下降。

张大伟说，从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上强势美元因素，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

不仅海外融资受阻，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企资金门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。 张大伟说。

在房企负债高企，融资收紧的同时，房企一旦回款不及时，极有可能造成不可控风险。 一位中小型房企负责人表示，几十亿甚至上百亿的资金盘子，有时甚至就是几亿回款不及时，最后一根稻草也能把房企压垮。