楼市下行"拐点"显现 刚需购房者择机出手

房价回落期间，投资住宅类物业已经不合时宜，但对于刚性需求群体而言，现阶段却成为一个可以充分利用的好时机。考虑到目前房贷收紧趋势并未放松，所以刚需购房者还得趁早与银行搞好关系，成为优质客户，以便在买房时顺利获得房贷。
　　
　　楼市下行 拐点 显现
　　
　　成交量大幅回落，价格出现调整，加之银行房贷收紧力度不减导致观望气氛愈发浓厚，国内楼市下行 拐点 迹象愈发明显。
　　
　　据中国指数研究院（以下简称CREIS中指）公布的数据显示，在2014年前18周，包括北京、上海等在内的重点城市中，除武汉外其余城市成交量同比均出现不同程度的下滑，其中杭州降幅最大，达53.87%；北京次之，降幅为49.9%；广州列第三位，降幅为35.28%。
　　
　　其实，重点城市成交量萎缩，只是楼市处于萎靡状态的一个缩影。CREIS中指数据显示，2014年4月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于历史较低水平。环比来看，29个城市下降，厦门降幅最大，为45%；同比来看，34个城市下降，杭州下降幅度最大，达61%。

　　
　　一线城市环比降幅高于二、三线城市，焦点城市天津、杭州成交量虽然有所回升，但幅度不大。分城市类别来看，一线城市成交面积环比下降20%，同比下降15%，仅深圳环比回升；二线代表城市成交面积环比下降7%，同比下降19%，杭州5月开发商推出新一轮降价措施，刺激成交出现小幅回升，但仍明显低于上年同期；三线代表城市成交面积环比下降4%，同比下降20%。
　　
　　由于银行收紧房贷，使得观望气氛仍然浓烈，这也导致在未来一段时间内，市场交易状况难以出现明显好转。以上海为例，最近一段时间部分商业银行纷纷提高贷款利率，包括招商银行、中信银行、上海农商银行、江苏银行在内的多家中小银行，均表示目前其所在银行已上浮首套房贷利率5%～10%不等，并且放款周期普遍在两个月甚至更久。
　　
　　此外，房企的资金状况趋于紧张，导致房企日子难过。根据上海监测结果显示，2014年一季度房企资金状况明显收紧。自2010年开始楼市经历严厉调控，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况，2011年和2012年一度陷入资金低谷；2013年以来，房企资金状况明显改善，上半年资金状况步入宽松，随后不断收紧，至2014年一季度，高位跌落，进入 紧张 区间。具体来看，主要表现在以下两个方面：其一是房企资金到位增速明显放缓，一季度仅6.6%，而去年同期高达26.5%，意味着资金来源明显趋紧；其二是销售回款金额的明显回落，同比下降5.2%。
　　
　　投资住宅不合时宜
　　
　　房价上涨的可能性微乎其微，而投资住宅的租金回报率极低，因此现阶段投资住宅显然是不合适的。
　　
　　在过去10年多时间里，住宅类房产之所以受到投资者追捧，是因为房价一直处于上升通道中，由此而带来丰厚的投资回报。举例来说，位于上海中外环线间古美社区内的江南星城住宅小区，2004年夏首批房源开盘价为3800元/平方米，而目前该小区二手房报价普遍在31000元/平方米左右，上涨了8倍！也就是说，如果10年前投资这样一套公寓，投资回报率将高达700%，而如果利用银行贷款进行投资，其杠杆效应还会使得投资回报率进一步放大。
　　
　　但在现阶段投资房产，如果想要获得类似的投资回报，已经几乎成为不太可能完成的任务，这主要是房价已经不再具备如此巨大的上涨空间。同样以江南星城为例，在未来10年内上涨8倍，意味着该小区的二手房价会达到25万元/平方米的天价。而现阶段在上海，也仅有汤臣一品的售价接近这个水平。
　　
　　房价进入涨跌互现格局，短期内房价上涨的动能不足，这也表明目前并不是最佳投资时机。CREIS中指数据显示，4月监测43个城市中约半数成交价格环比下跌，其中兰州跌幅最大，为16%。
　　
　　而另一方面，由于库存量在不断上升，这将导致未来供需失衡加剧，会进一步影响房价的上涨。截至2014年4月末，中指监测的包括北京、上海等在内的17个主要城市库存量环比上月增长5.0%，处于2014年以来最高水平。重点监测的城市中仅上海库存量下降，下降幅度为0.7%，其余城市均上升。其中，苏州、厦门、北京、南京、惠州、广州、南充可售面积环比增幅超过6.0%，其余城市均在5.0%以下。
　　
　　此外，从租金回报角度来看，住宅仍然不适合投资。目前住宅的租金投资回报还处于极低水平，无法为投资者带来理想的回报。同样以江南星城总价约340万元的三房为例来说明，月租金约5000元，估算其租金回报率仅1.8%，不及一年期存款利率。
　　
　　刚需购房择机出手
　　
　　对于刚需购房者来说，则可以考虑出手。当然，首选目标是打折楼盘。
　　
　　业内人士表示，未来促销现象会越来越多，这给刚需购房者提供了众多机会。德佑地产研究总监陆骑麟表示，目前市场面临经济下行、房贷收紧等一系列不利因素的影响，尤其是近期房贷利率的上浮更是令这种情况雪上加霜，开发商为冲击半年业绩，极有可能在5、6月加大促销力度，因此届时降价楼盘会大量出现。
　　
　　业内人士表示，目前楼市不再是卖方市场，这使得购房者有了更多的选择余地。至于降幅达到多少可以接受？专家分析指出，市场能够接受的降价幅度在20%以内，因此楼盘降幅达到10%～20%，已经可以接受。
　　
　　考虑到目前银行房贷收紧，购房者还需要做好另一项工作，就是通过各种办法与银行搞好关系，成为银行的优质客户，为快速及时获得房贷做好准备。
　　
　　记者了解到，想要成为银行的优质客户，首先是必须了解自身的信用记录，这一点很重要。如果在银行的信用档案上留下了污点，这会在一定程度上影响授信额度和放款速度。其次还要有较为雄厚的经济基础，并事先对银行的利润作出贡献，这就要求借款人可多与银行发生往来业务关系，可将资金集中到一家银行，成为该银行的贵宾客户，并经常购买该银行的产品。从资金安全的角度来看，购买银行理财产品是一个比较好的选择。另外，如果自己是律师、公务员、金融从业人员等银行公认的优质客户群体，则一定要准备好相应的证明材料，以便银行验明正身并获得认可。
　　
　　表2014年4月及1～4月国内部分城市房产交易变化情况
　　
　　城市4月成交面积（万㎡）成交面积同比变化1-4月成交面积（万㎡）1-4月成交面积同比变化
　　
　　北京60.59-28%239.1-50%
　　
　　上海112.62-13%456.72-20%
　　
　　广州58.041%261.86-10%
　　
　　深圳27.89-21%94.85-33%
　　
　　天津85.67-18%289.81-18%
　　
　　杭州19.19-61%61.57-55%
　　
　　南京65.09-28%232.09-24%
　　
　　苏州62.99-7%205.46-13%
　　
　　成都87.8-38%306.11-25%
　　
　　青岛61.79-29%258.42-30%
　　
　　厦门15.85-57%120.25-38%
　　
　　福州15.09-30%67.05-35%
　　
　　长沙92.25-21%279.02-31%
　　
　　大连17.29-34%72.72-21%
　　
　　武汉137.19-9%482.091%
　　
　　温州16.3-1%85.742%
　　
　　济南54.8524%158.59-27%
　　
　　三亚9.67-10%52.96-29%
　　
　　贵阳54.88-29%226.32-14%
　　
　　长春60.19-7%204.28-15%
　　
　　重庆141.31-37%561.39-31%
　　
　　宁波23.32-32%100.12-30%
　　
　　哈尔滨49.81-35%163.69-28%
　　
　　中山45.25-21%164.71-34%
　　
　　扬州15.12-44%63.84-48%
　　
　　连云港35.39-5%157.89-19%