江门楼市量跌价升 近万套住宅待售

市住建局预计，二季度江门将加快供应节奏和力度，在资金和库存双重压力下，项目促销将渐多，成交量整体平稳，预计二季度房价涨势明显趋缓。

南都讯 记者韩碧英 熊晓艳 近日，江门市住建局发布了今年主城区一季度房地产市场报告，一季度房价同比上涨11.6%，成交量同比回落超16 .2%，截至4月底市场待售商品住宅约9900套，去库存压力再加大。

从供应和成交量上来看，北新、滨江新区成为集中区域，一季度北新区成交比例高达主城区的48%。市住建局预计，二季度江门将加快供应节奏和力度，在资金和库存双重压力下，项目促销将渐多，成交量整体平稳，预计二季度房价涨势明显趋缓。

回望一季度

房价同比上涨超一成

根据报告显示，江门市第一季度开发投资金额为28.24亿元，同比快速增长106%；新开工面积87.05万㎡，同比增长58.9，与去年全年比增速趋缓。其中竣工面积68.81万㎡，同比增长77.4%。

此外商品房成交面积33 .72万㎡，成交面积同比回落16 .2%；成交金额25.66亿元，商品房住宅均价6768元，同比上涨11.6%。然而在一路上涨的趋势中，一季度存量房成交面积却同比大幅减少。一季度江门城区存量房成交面积为19.05万㎡，同比下降46.2%。

对此，元子投资置业谭华驹分析，去年江门楼市的火爆，有部分是提前透支了今年的部分刚需，因此今年第一季度市场的淡静也是意料中事。

谭华驹认为，如果按照今年的供应量来看，根据不完全统计有接近2万套，按照江门的消化能力来讲，至少需要1年半的时间，因此下半年开始供求关系会出现明显的倾斜，各项目的竞争也会进入白热化。

展望二季度

约9100套待售去库存压力加大

据悉，一季度蓬江、江海区批准预售商品房项目共13个，比去年同期减少1个；其中新开盘项目3个，比去年同期减少2个。截至3月末市场待售商品住宅约9100套，同比增长40 .0%，未来2-3年内商品房潜在供应面积约517万平方米。

市住建局分析称，由于政策变化(全国两会)的不确定、市场逐渐增多的库存以及蓄客不足等因素影响，开发企业整体推货较为谨慎，部分计划入市的项目推迟至二季度，导致供应总量同比略降。

同时，据心码工作室统计数据显示，1-4月商品房累计批准预售面积已达44.65万平方米，同比增加22.3%；住宅累计批准预售3762套，同比增加24 .5%，截至4月底市场待售的商品住宅共约9900套。环比增加8.8%，同比增长50 .0%。

华茵堡地产营销中心总经理黄锦康认为，今年第一季度预售面积不算多，但因去年年底已有9000多套待售货量，目前市场存货量较大，房企在去货上压力较大。

此外，从五一销售情况来看， 现时开发商比较理性，改变策略，以开放样板房、活动营销等信号来储存客源，今年五一是集中储客而不是集中销售。楼盘恰好集中扎堆推售，会造成个盘消化周期长，市民选择多，客源分散，难出现集中爆发的局面。

数据

一季度商品房供应

扎堆北新、滨江新区

一季度江门主城区成交金额为25.67亿元，其中住宅成交面积为25.58万㎡，同比下降18.3%；商业成交面积为5.16万㎡，同比增加51.8%。一季度共成交住宅2314套，同比减少13.5%，住宅均价6768元/㎡，房价同比上涨11.6%。其中，住宅成交户型结构继续向中等偏小户型集中，90-120㎡成交套数超六成，大户型套数降了一成。同时单价7000元以上的套数比例已达45%，较去年同期增长了27%。

值得注意的是，无论是成交量还是供应量，一季度北新区成为成交集中的地区。一季度北新区成交比例为48%，江海区为25%，滨江棠下及潮连荷塘为9%，其余城区和杜阮镇占比总和10%。与去年同期相比，北新区的成交比例增长了11%，而江海区却下降了8%。

而从一季度商品房供应来看，供应区域并不平衡，明显集中在北新区和滨江新区，两者供应面积比分别为55%和35%，江海区仅占10%，其他区域则没有。

近年来，江门城区开发较为集中，而今年开春以来新盘新货基本都集中在北新区和滨江新区，春节期间面市的锦富汇景湾、3月份开放销售中心的帕佳图世家等楼盘都集中在蓬江的新区，而有货在售的楼盘也集中在北新区以及滨江新区，造成两个新区局部成交较热。目前，港口二路的尚城美居、滨港御城已经开售，再加上近期开放洋房样板房的灏昌园、上城铂雍汇、奥园外滩等的加盟，未来滨江新区和北新区供应量会更高，而市场竞争也会更加激烈。

声音

成本导向

楼价难有下降空间

江门目前商品房销售定价方式普遍为成本导向型，成本透明，开发商利润约为10%，是资源性(土地资源)行业，又是资产性(固定资产)行业，由于地价成本以及建筑成本的增加，楼价已经难有下降的空间。& & 华茵堡地产营销中心总经理黄锦康