规避“限购令” 深圳富豪和炒房者打假官司买房

部分富豪和炒房者为了达到这一目的，不惜铤而走险，常用这一招轻松买到二套以上的房子，一些偏远地区的小法院充当了这种虚假诉讼的 保护伞 ，不去查实诉讼的真假，反而与买卖房屋者沆瀣一气。

深圳自2010年10月实行房产 限购令 ，户籍居民家庭限购两套房，非户籍居民家庭限购一套房。然而，上有政策，下有对策，利用虚假诉讼来达到买房的目的，已经成了少部分人公开的秘密。部分富豪和炒房者为了达到这一目的，不惜铤而走险，常用这一招轻松买到二套以上的房子，而最令人不解的是，一些偏远地区的小法院充当了这种虚假诉讼的 保护伞 ，不去查实诉讼的真假，反而与买卖房屋者沆瀣一气。

南都制图：张许君

虚假诉讼买房极具隐蔽性

昨日，罗湖法院公布了部分虚假诉讼买房引起的纠纷案例，这在深圳法院系统来说尚属首次。罗湖法院称，法院在审理房产纠纷时发现，由于法院裁定房产过户不受 限购令 限制，部分当事人便向法院提起 虚假诉讼 以规避 限购令 来获取房屋产权。这种做法具有极大的隐蔽性，很难被打击。

据了解，很多中介都会利用虚假诉讼来达到买房卖房的目的。而罗湖法院披露的其中一宗案例显示，其中一买房者在已经交了订金后，卖家又将房屋高价卖给第二个人，而且用的方式就是虚假诉讼方式，原来的买房者于是四处投诉，这才揭开了虚假诉讼买房的冰山一角。该案中，虚假诉讼就是通过广东一个偏远地区的小法院实现的，当事的法官目前已经被审查起诉。

韶关一法官滥用职权被诉

南都记者从罗湖法院了解到，这种通过虚假诉讼的方式达到买房的目的在深圳的一些法院来说比较难以实现，很多法官不敢这样做，但是，在广东一些偏远地区的小法院则由胆大许多。一位不愿透露姓名的法官表示，来自深圳市房地产登记中心的数据显示，限购令以来，深圳通过诉讼的方式已经达成过户的，有2万多套，而其中究竟有多少虚假诉讼的则还无法统计；部分想通过虚假诉讼方式解决买卖房屋问题的案件，已经被冻结，很多是因为虚假诉讼被当事人或他人捅了出来。

深圳一家中介公司不愿透露姓名的主管告诉南都记者，他们公司所操作的案例涉及的地区法院包括清远、茂名、湛江、韶关、河源等地。南都记者通过韶关市法院证实，部分法官的确因为虚假诉讼买房被审查起诉。比如，一名梁姓法官因此被起诉的罪名是，滥用职权、受贿。所谓滥用职权，就是本来没有诉讼，是不存在的诉讼，也被错当成官司在打。

典型案例

A

一房两卖倒赔290万

罗湖法院受理的一宗房产纠纷案件查明，购房人刘某在深圳已有两套房产，不具备购买陈某房产之条件，2012年5月6日，陈某与刘某签订《房屋转让合同》，陈某将涉案房产以人民币1630万元转让于刘某。为便于办理涉案房产产权过户，陈某与刘某向广东省某县人民法院提起虚假民事诉讼， 陈某欠刘某钱，但陈某无法还清债务，在深圳罗湖区有一套房子，在该法院主持下达成以房抵债的民事调解书， 并通过强制执行方式办理产权过户手续。而问题是，陈某在将罗湖的房产以虚假诉讼方式卖给刘某之前，陈某还与郑某签订了标的1500万元房屋买卖合同，只是因为郑某没法在银行贷到款而作罢。当郑某知道后来陈某以虚假诉讼方式将房子卖出后，将陈某起诉到罗湖法院。虚假诉讼浮出水面，罗湖法院判陈某退还订金和支付违约金290万元给郑某。

该案例是以不存在的债权债务纠纷为由头打官司，进而实现买房的目的。

B

虚假确权法院拆穿

该案例是典型的虚假确权纠纷。代某芬是非深户籍，在深圳只能买一套房，为了实现再买一套房的目的，他找到了他的亲戚代A，让代A与卖房人陆某签订《地产买卖合同》，约定将罗湖某房地产转让给代A，然后代A再和代某芬及陆某三人一起签订一份协议《买房主体变更确认书》，从而实现了代某芬成功买房的目的。但是在签订具体协议的过程中，卖房人陆某和代某芬产生了纠纷，闹到了法院。虚假诉讼浮出水面。

法院查明，代A并无意购买房产，就是为了帮助代某芬实现买房的目的，是为规避限购政策。罗湖法院最后判决，解除《地产买卖合同》，卖房人返还定金和水电押金。

C

借款为名过户房产

该案例类似虚假的买卖合同纠纷案成全买房，也类似以虚假的债权债务纠纷引发诉讼想达到买房目的。顾某在深圳已经有两套房子，想再买一套没有房产证的房子，恰李某有一套房产，这套房产没有房产证，无法正常卖房，于是李某声称与顾某有债务纠纷，声称欠顾某30万元，约定将房产转让给顾某，双方签订协议，但是过户手续一直办不下来。后来，李某又和顾某签订房地产买卖合同，约定李某以30万元将这套房产卖给顾某，因过户办不下来，起诉到法院，让法院将房产判给顾某。不过后来罗湖法院查明，涉案房产未办理房地产证，顾某早已有两套房产。两人的卖房行为被判无效。

曝光

虚假诉讼购房

四种途径

其一：虚假买卖合同纠纷之诉。房屋买卖双方假装发生纠纷，在法院诉讼过程中达成调解协议，卖方同意将涉案房产过户至买方名下，随后，本不具备购房资格的买方通过向法院申请强制执行的方式获取涉案房产的产权证明。

其二：虚假确权纠纷之诉。房屋买方以第三方名义(通常系买方的亲朋好友)购房，待房产转移至第三方名下之后，再以第三方为被告向法院提起确权之诉，要求确认购房的实际出资人为房屋的所有权人。在得到法院确认其为房屋所有权人的判决书或调解书后，购房人到房屋登记部门变更产权登记，以获取房屋产权。

其三：虚假债权债务纠纷之诉。房屋卖方收取买方的全额房款后，向买方出具虚假的欠条，买方遂以债权债务纠纷为由将卖方诉至法院。诉讼过程中，卖方假装无力偿还，买方要求以房抵债，卖方同意。随后买方凭法院的判决书或调解书变更产权登记，以获取房屋产权。

其四：虚假赠与纠纷之诉。房屋卖方收取买方的全额房款后，向买方出具虚假的房产赠与合同，买方遂以赠与纠纷为由将卖方诉至法院，请求确认赠与合同有效并将房产过户至原告名下。随后买方凭法院的判决书或调解书变更产权登记，以获取房屋产权。

当事人说

竹篮打水一场空

昨日，南都记者也联系到了通过虚假诉讼实现买房目的王先生，王先生本来已拥有两套房，但是架不住中介常常打电话介绍炒房，中介承诺，只要他答应，其他的一切交由中介公司处理，而他的方式就是虚假诉讼，由卖房人给王先生出具一个欠条，王先生追债，双方不和上法院打官司，最后法院判卖房人赔款，拿房产抵押。

王先生说，自己通过虚假诉讼规避限购令一波三折，先是卖家在卖房给自己前已经与他人签订过买卖协议，只是因为前者不具备办理银行按揭的条件才没有成交，继而卖家又卖给自己。没曾想，自己刚通过中介与卖家约定以虚假诉讼方式过户到自己头上时，原先想买房的人又找上门来说与卖家有法律纠纷没解决， 后来起诉到法院把过户到我名下的房子又给查封了，这样一来二去，搞得我苦不堪言， 王先生说，法律风险太大，最好不要搞这样的小动作。

法院监管也有问题，要不是法院出了一些不良法官与中介串通，也不至于咱们普通百姓想这样的招啊。 王先生说。

法院建议

应立法严惩虚假诉讼购房

此类规避 限购令 的虚假诉讼具有较强隐蔽性，为此，罗湖法院针对虚假诉讼买房卖房也提出了相关建议：

首先应加强信息化建设，逐步实现各部门信息共享。赋予法院一定职权可通过网上信息系统查询到当事人的婚姻及房产状况，以审查当事人是否具备购房条件；

其次是需要完善立法，严格追究虚假诉讼当事人的法律责任。对虚假诉讼的当事人进行教育、惩戒、警示或处以一定数额的罚款；情节严重的，依法追究刑事责任。

而根本的办法是，推进社会诚信体系建设。将当事人的虚假诉讼行为记录在其诚信档案中，在其升学、出国、贷款时作为扣分项目予以考量，从而引导树立社会诚实守信、遵法守法的良好风气。