前海蛇口自贸区“扩容”？深圳城市重心加速西移！

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前海蛇口自贸区“扩容”？深圳城市重心加速西移！

28.2平方公里到37．9平方公里，前海蛇口自贸区将扩容吗？

7月13日，深圳市规土委在其官网正式对外公示了《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案，草案中除了有深圳前海蛇口自贸区，还新增了大小南山片区和蛇口南及赤湾片区。

一共分为四个片区：前海片区、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区。

规划草案的片区面积包括前海蛇口自贸区的28.2平方公里，9.7平方公里的大小南山片区和蛇口南及赤湾片区。

公告中提到，按照市政府工作部署，为更好更快地推进前海蛇口自贸片区建设，深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）牵头开展了《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》编制工作。现按规定对《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案）进行公开展示，征求公众意见，热忱欢迎广大市民和社会各界人士踊跃参与，并提出意见或建议。

针对舆论普遍认为此举意味着前海蛇口自贸区扩容的说法，深圳市规土委携前海蛇口片区管委会当晚通过其官方微信号“深圳规划国土海洋” 对前海蛇口自贸片区综合规划草案进行了详细解读。全部内容如下。

一、规划背景

2014年12月，国务院批准设立中国（广东）自由贸易试验区，该试验区包括广州南沙、深圳前海蛇口、珠海横琴三个片区。2015年3月24日，中共中央政治局审议通过广东自由贸易试验区总体方案。2015年4月27日，广东自贸试验区前海蛇口片区（以下简称“前海蛇口自贸片区”）正式挂牌。2015年5月，商务部等部门下发前海蛇口自贸片区四至范围，总用地面积28.2平方公里。

市委市政府高度重视自贸区规划编制工作，2015年9月按照市政府要求，市规土委与前海蛇口片区自贸管委会共同开展《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》编制工作（以下简称《自贸区综合规划》），对自贸区及周边地区进行规划管理。

二、规划概要

（一）规划范围

《自贸区综合规划》的规划范围约37.9平方公里，规划范围包括两个部分：一是国务院批复的自贸区范围，面积28.2平方公里；二是考虑规划片区完整性、系统性和连续性，将前海蛇口自贸片区及周边地区一并纳入规划，促进前海蛇口自贸片区及周边地区协同发展。

（二）发展定位

规划区定位为“立足港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点”。

（三）空间方案

总体结构：“一港两带七板块”。其中，“一港”为蛇口国际枢纽港，“两带”为滨海生态文化带和城市综合服务带、“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。

总体规模：规划区总建筑规模4725万㎡，产业建筑面积约2500-2600万㎡，居住建筑面积约1500-1600万㎡。规划就业人口规模约88万人，居住人口规模约60万人。

三、规划特色

（一）区城一体

规划在强化提升港口、产业、城市功能的同时，更强调通过统筹协调，构建港产互动、产城融合、港城和谐的共融发展格局，实现综合价值最大化。

（二）以人为本

充分发挥半岛湾区优势，通过优化半岛生态网络、营造半岛国际魅力海湾、完善优质公共服务、构建连山通海的慢行系统网络、设计宜人尺度的紧凑街区，再次高标准定义深圳的湾区特色和国际化品质。

（三）成片开发

规划划定若干发展单元，鼓励采用集中成片、地上地下统一规划统筹开发建设的土地开发模式，有利于提高片区规划设计、建筑水平，促进土地开发效益提升。

（四）地下空间开发

前海蛇口自贸片区地下空间利用包括地下轨道枢纽、轨道线、地下快速路、地铁车辆段和停车场、社会停车场、市政管网、地下商业及步行通道等，规划统筹协调未来地下空间的合理开发，实现地下地上的功能互补与便捷连通。

（五）绿色低碳

强调土地混合利用、强化地下空间开发、提高城市紧凑度，采用能源高效利用技术、分质供水、低冲击开发、固体废弃物循环利用、绿色建筑等技术手段，打造绿色自贸区。

（六）刚弹结合

规划区建设发展面临诸多不确定性。为此，规划创新采用 “开发单元管控+通则开发管控”的组合型管控方式。针对成片新建或再开发地区，采用开发单元管控方式，对建设规模的管控由局部地块转化为对单元总量的控制，进一步增强规划的弹性和可实施性，为下层次规划编制预留空间；针对已建或局部更新地区，采用控规通则开发管控方式，为地块开发建设提供规划管理依据。

根据上述解读，“文过是非”点评如下。

一、可以肯定的说，这不是前海蛇口自贸片区法定意义上的扩容。

法定意义上的片区范围是需要国务院批复的，目前依然是28．2平方公里。

二、这次深圳市规土委公示的是“前海蛇口片区综合规划”，是对自贸区及周边地区进行规划管理。所增加的9.7平方公里的大小南山片区和蛇口南及赤湾片区，是属于“周边地区”。

三、尽管不属于法定意义上的扩容，但桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块定义为“七板块”就意味着，“大小南山片区和蛇口南及赤湾片区”今后将享受“准自贸区待遇”。待条件成熟时，可能将上报国务院批准。

四、前海蛇口片区及周边的定位为“立足港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点”，这是定位十分之高，前者是广东省党代会的提法，而“一带一路战略支点”则是最新内容。

五、前海蛇口自贸区片区扩容势在必行。此前前海管理局便有推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入前海合作区，使扩大后的面积达到77.34平方公里的建议。此次，综合规划的出台是规划部门在深圳事权范围内将蛇口区块进行统一规划，可以说迈出了第一步。（详见6月2日文章《“比肩雄安”，前海大幅扩容：深圳大动作令人瞩目！》）

六、按照目前这一思路，接下来宝安中心区很有可能会纳入到综合规划之中。今后，无论是前海合作区还是前海蛇口自贸区片区，扩容都将是渐进式的。

七、如果将宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入前海合作区，那么在未来5至10年，深圳重心将加速西移。