深圳二手房“三价合一”刚需客加速流向惠州？

  深圳二手房市场将迎来重大调整期，这将给毗邻的惠州带来什么影响？

    3月28日，中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划国土委联合发文，要求深圳的二手成交三价合一，即房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致，全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房。观察人士认为，部分购买力较弱的深圳二手房市场刚需客及高评高贷的二手房投资投机买家将因此加速流入惠州邻深片区。

    深圳二手房购房成本增加

    和惠州的二手房成交占比较低不一样，深圳的二手房市场交易量是新房的3倍左右。

    一直以来，深圳的二手房成交量远远高于新房市场。深圳链家统计数据显示，2017年深圳二手房总放量为73830套，成交63578套，成交极为活跃，二手房成交均价为55247元/平方米。但同期深圳新房成交总量为25820套，成交均价为54445元/平方米，新房市场的两项数据都低于同期的二手房。

    此前，深圳二手房成交中的阴阳合同普遍，行业惯用的手法是高评高贷，以首次置业一套成交价为500万的房子计算，银行可评估价600万，买家可以贷款420万元。三价合一后，这套房子的评估价可能只有450万元，只能贷款315万元，意味着购房者要多付首付款。

    除首付增加外，因为阴阳合同被禁止，房屋的相关税费也会增加。目前市面上大多数的房源(普宅)，都会“被豪宅”，按照豪宅标准交税。

    深圳资深地产评论员朱文策解释，三价合一打击的主要是购买力弱的刚需客以及高评高贷的二手房交易方式。

    部分买家会流入到惠州楼市

    政策出台后，惠州市场反应较快。部分业界观察人士认为，深圳的此次政策会加速导致部分二手房的购买群体，溢出至惠州新房市场。

    德威集团营销中心总经理刘友说，杜绝阴阳合同，首付增加对惠州楼市是利好，“刚需客和投资客只能流向邻深片区的惠州，但短时间看不出来。”

    深圳链家另一项数据显示，深圳二手房市场首次置业的购买比例为58%，改善性买家比例为18.5%，占比极高的二手房刚需客群受影响大。

    深圳资产房地产评论人朱文策说，增加购房成本，对于很多购买力弱的刚需和高评高贷的用户，需求都要往外走。“深圳300万是买房子的上车价，东莞限购、限贷，二手房交易三价合一，邻深片区的均价在25000-30000元/平方米之间；惠州不限购，15000元能买到不错的房子，客户肯定往惠州走。”

    邓志旺博士称，政策总体的来说对惠州邻深片区是利好，但不利的因素是，政策打击了对二手房市场的预期，打击了投资、投机的积极性。大亚湾嘉霖集团营销负责人游宇也持相似观点。

    话你知　深圳“三价合一”政策

    深圳三部门联合发文要求三价合一，明确指向规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。

    文件要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

    文件发布后，有中介反馈，在办理网签时发现，网签系统提示深圳银行可以锁定网签合同了，深圳“三价合一”政策迈出关键性一步。