力推产城融合 看城市更新如何再造产业龙华

龙华区大浪街道，福龙路北与华兴路交会处西侧，建滔工业园内重建工作正在紧锣密鼓施工中。这里是龙华最早启动的城市更新项目之一。不久后，一座涵盖高新产业研发用房、企业孵化基地、配套人才用房、配套时尚商业的高端产业综合体将矗立在外界眼前。

土地资源稀缺，缺乏高端、优质、连片产业载体，一直是制约产业大区龙华转型升级的突出瓶颈。如今，城市更新带来的“腾笼换鸟”效应，正强有力改变着这一格局。

经过城市更新后，占地近12万平方米的建滔工业园将形成总建筑面积40万平方米园区，是城市更新重塑龙华产业空间、助推产业转型升级的鲜活案例。随着建滔工业园更多园区的“重生”，城市更新之于“产业龙华”升级再造的强大推力正日益彰显。

现状：产业用地存在“三低一约束”问题

言及龙华产业发展，土地是绕不过去的话题。

作为深圳最年轻行政区的龙华，建成区高度密集，可建设用地不足。土地资源日益稀缺，对产业发展形成紧约束，这是龙华人所共知的事实。然而，这仅仅只是硬币的一面。

在硬币的另一面，是龙华区现有工业用地少有人知的“三低”现状。

其一，产出低。据龙华区城市更新部门统计，全区现有工业用地面积约39平方公里，而规模以上企业占地面积约为12平方公里，仅占全区工业用地面积的30.7%。

“全区现有工业区中，70%以上属于以场地租赁为主的物业型产业空间”，龙华区产业部门的调研也这么分析:“基于租赁模式的传统园区，投资方与企业之间，园区内企业之间，并无互动关系，在产业转型升级的大潮中，仅以物业出租求生存显然步履维艰”。

其二，利用效率低。据了解，龙华全区现有工业建筑总面积约5800万平方米，工业用地平均容积率约为1.5，建筑层数以1—3层为主，其中，容积率低于2的工业用地约32.0平方公里，占总量的81.8%。

其三，建设档次低。多年来，在市场力量推动下，龙华片区自发形成了一大批工业区与产业园区。据龙华区经济促进局的调研摸底，目前龙华区现有工业区524个，但大多数存在产业低端、消防隐患突出、违建泛滥等问题，市政、公共服务等配套基础设施趋于老化落后。

“各个工业区特别是城中村内的工业区，以其低成本优势引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模，忽视远期建设，缺乏科学统一的规划，产业分布相对分散，多数企业单兵作战，产品雷同，企业协作能力不强，集群效应难以充分发挥”，龙华区经济促进局企业服务部门负责人介绍。

对策：突出产业导向 聚焦空间保障

在城市运营专业人士看来，以土地二次开发为主要模式的城市更新，是破解城市发展的土地瓶颈、实现城市可持续发展的重要途径。尤其是对于产业转型升级而言，存量土地开发是突破空间制约，进而提升产业发展质量、推动产业结构调整的重要力量。

突出产业导向、聚焦空间保障，龙华区城市更新正是循此脉络稳健前行。

据了解，龙华区目前已列入城市更新计划的拆除重建类项目共计89个，总拆除用地面积为6.2平方公里，现有建筑总量约740万平方米，其中包含约540万平方米产业用房。

根据调研测算，上述项目更新改造后总建筑量将达到2400万平方米，其中商业办公建筑560万平方米、产业用房370万平方米（包含产业研发用房170万平方米、产业生产用房100万平方米和配套宿舍100万平方米）。

换言之，经过城市更新，原有项目产业用房面积飙升至930万平方米，较之改造前的540万平方米产业用房，增加1.72倍。

“从建筑规模看，城市更新大幅增加建设强度，土地利用更为集约和节约”，龙华区城市更新局计划规划部负责人李恒盛直言。

值得关注的是，“城市更新后提供的是大量高品质的商业办公用房和研发生产用房，有利于推动片区产业由中低端向研发、高端制造业及现代服务业转型。”李恒盛说。

在城市更新进程中，龙华城市更新部门严控“工改商”“工改居”“工改M0（新型产业用地）”，鼓励“工改工”，推广“工业上楼”模式，同时，注重与经济促进部门的有效衔接，严格按照产业部门要求“工改工”项目与重大产业项目对接机制，充分凸显城市更新的产业导向。

一方面，城市更新主体需对项目范围内涉及的优质企业做好区内安置，对没有做好区内安置工作，或提前清租造成优质企业搬离龙华的项目，不建议列入城市更新计划，原则上确保优质企业不外流、注册地不外迁。据初步统计，城市更新项目涉及龙华区现有规模以上及国家高新技术企业20余家，区内安置工作正稳步推进。

另一方面，建立更新项目产业意见征求机制。去年以来，龙华区共收到42个城市更新项目征求产业意见的书面报告，其中工改工项目13个。清湖硅谷动力工业园、龙泰盛工业园、海神工业园等9个工改工项目已与重大产业项目签订入住意向协议书。

展望：“工改工”将是未来城市更新主体

为保障产业空间，助推产业与城市升级，在“政府引导、市场运作”的大原则下，龙华区城市更新部门正探索新的路径。

一则，从政府引导转向政府主导。

在大浪街道石凹同富邨工业区，一项新的试点正在推开。城市更新部门计划选取工业区内3—5个符合条件的城市更新项目，鼓励区属投资平台公司与社区股份公司合作进行。

这是一项合作共赢的事业，不仅社区股份合作公司物业价值得到提升，作为参与方的区政府也将可借此掌握更多产业用房，直接用于保障和发展产业。

“通过这种方式，3至5年内，一大批产业用房可以实实在在地掌握在政府手中，解决产业发展空间问题，同时形成产业规模效应、集群效应。”李恒盛说。

二则，以更宏大的视角审视和推进城市更新。

去年9月1日，龙华区政府与华润置地有限公司达成战略合作协议。前者将全面做好苹果小镇项目的土地、审批等各项工作，为项目建设提供全程“保姆式”服务，而华润集团将践行“产城融合”理念，打造宜居宜产的苹果小镇，树立龙华区集高新产业、生活居住、高端配套与绿色生态为一体的综合片区改造标杆。

苹果小镇合作建设的背后，映照的正是一种更为宏大的城市更新思路。

“强化连片提升，引导重点区域城市更新，强调点线结合、连片更新，以龙华现代商贸片区、苹果小镇、核电工业园等重点片区及轨道交通沿线、轨道站点周边地区为更新重点，加快推进重点区域的更新改造，重点发挥轨道站点周边地区的极核带动作用，形成本区产业发展新的增长极。”龙华区城市更新局负责人坦言。

“城市更新是破解龙华发展不平衡、不充分的必由之路。”上述负责人直言，尽管从改造类型看，当前龙华城市更新项目中“工改商住”项目比重偏高，但随着城市更新工作的推进，“工改工”项目的比重将逐步提升。尤其“十三五”期间，龙华区17.2平方公里拆除重建区项目中，“工改工”用地面积约为8.5平方公里，占比约49.4%。

换言之，“工改工”项目是龙华区剩余潜在更新项目的绝对主体，产业项目将是未来全区更新项目的主旋律。城市更新的“腾笼换鸟”，将强有力地助推“产业龙华”实现升级再造。