深圳房企进村开启新模式 城中村试水统一租赁运营！
斑驳的外墙上遍布经年渗水的醒目痕迹，阴暗逼仄的巷道中随处可见色彩缤纷的各式衣物，偶然抬头，密密麻麻的电线与水管错综复杂交织在一起，小卖部柜台上的小电视机正咿咿呀呀播放着连续剧……
这里是向东围，与其一路之隔祠堂村也映入眼帘。
▲上步片区总体空间效果图
这几天 这里在发生着变化
而这种“变化”有可能将改变
深圳城中村改造的传统模式
20天之前，向东围和祠堂村组成的玉田村，刚刚与万科旗下深圳市万村发展有限公司（下称“万村”）就物业托管签约。
玉田村将物业统一出租给深圳市万村发展有限公司经营管理，万村则进行统一全方位的升级改造，除了提升基础设施及环境，美化公共界面，优化公共步行体验及活动空间之外，还将进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。
根据有关协议，万村必须彻底消除安全隐患后方可出租，同时由市场化品牌物业公司万科物业收取物业管理费，提供全方位专业服务，并承担安全主体责任。
这种“统租运营+物业管理+综合整治”的模式
预示着政企合作进行城中村
综合改造整治的大幕自此揭开
众所周知，在深圳向国际大都市不断靠近的进程中，城中村是一个鲜明的符号。
“深圳有一半的人口居住在城中村，但城市安全标准又未覆盖到城中村，私拉乱拉电线、燃气瓶密布、楼顶乱搭乱建、疏散通道不足等城中村安全隐患无处不在。”此前深圳市政协委员杨辉曾如是说。
深圳市住建局去年做过一次摸底调查发现
全市的城中村多达1782个
按照深圳市规土委提供的数据，这些城中村中居住了700万人口。
2005年5月，作为拆除重建的一个试点，著名的渔农村在偌大的爆破声中化为灰烬，它的改造同时开启了深圳城中村改造的序幕。
“如果采取拆除重建的更新模式，目前城中村改造面临两大难题，一是产权所有人的确认很麻烦，二是产权所有人主张的赔偿面积也往往与政府规定的有较大的差距。”
深圳链家二手房研究院总经理肖小平指出，如果上述万科这条路走得通，肯定是盘活城中村物业的更高效模式。
合屋创始人罗凤鸣也告诉南都记者，这是城市更新的另一种可能性，以长租公寓的方式改造，是一门可以做的生意，对于社区乃至城市的面貌、环境、服务水平的提升以及片区人口结构的改善都有很大的促进作用。
深圳住房新政
城中村改造开始！
事实上
深圳市政府对于城中村改造方式的探索
早在今年8月就初见端倪
1
今年8月，对外征求意见的《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)就已经提出，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
2
本周四，一份《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称“《实施意见》”）在深圳正式出炉，其中也强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。
这一系列动作的背后，隐藏着一个庞大的城中村租房市场，在深圳链家研究院近日发布一份的“租赁大数据”报告中，深圳有80%的人口租房居住。根据深圳链家研究院的长期监测，其中实际租住农民房的比例可能达60-70%。通过这一系列的数据我们不难看出，城中村出租模式和包租对象的改变，将影响深圳的大部分人。企业入场的新模式，一方面保证了更加优质安全的房源，但另一方面会让人们疑问，这会不会变相推高后期租金。
75-85元/平方米收租村民房源
后期市场租金或将翻倍
按照深圳万科的说法，不同区位的城中村租金水平是有差异的，万村统一收租玉田村的物业，租金是按照市场化原则进行定价，一般给付的租金相比原业主之前收取的租金提升10%上下。“现有的城中村物业管理基本上都是投入大于收入，有的还要依赖政府补贴。”
那现实情况如何？
本周三南都记者以租客的名义，走访了向东围和祠堂村。
一名祠堂村业主透露，万村与玉田村村民的签约年限一般为10年，给付的租金标准为75-85元/平方米/月。
据了解向东围的目前租金（空房出租）
● 单房，户型面积大概8-13平方米，最低租金达1500元/月；
● 一房一厅的租金介于2300-2500元/月；
● 两房户型最低租金为3500元/元
祠堂村的目前租金（空房出租）
● 单房租金在2000元/月以上；
● 一房一厅、户型面积30-35平方米不等，租金2800-3000元/月；
● 68平方米的两房租金则去到4000元/平方米。
而如果按照上述万村的租金标准，10平方米的单房，不计入装修，给付业主的租金达到850元/月。
有资深业内人士指出：“对于进场的企业来说，给付村民的租金不太可能按照目前的市场最高价，毕竟企业还是要赚钱的，中间必须留一个利润空间。”
但这种利润空间的存在
也让不少业内人士质疑
将会变相推高后期的租金
“我了解到的信息是，对于已签约的房源，万村可能会进行户型改造，比如将两房一厅改成两个一房。装修改造之后，配备简单的家私家电，单房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位业主向南都记者透露。
那么现在的市场情况到底如何呢？
大家都在租多少钱的房子
在深圳链家研究院的调查中，目前深圳租赁市场占据主流地位的三类产品，商品房租金集中在3000-5000元，长租公寓租金集中在1000-3000元，而农民房租金在2000元内的都占到了73.8%，其中租金在千元以内的占26.1%
“综合投入的加大对租金肯定会有影响。”宋丁做出这种判断，但他同时表示，更关键的问题在于需求，如果租金过高导致没人租房，这种改革也就意味着失败。“所以，未来当租赁市场的供需关系发生变化后，一定会经历一个新的询价与平衡的阶段。询价的结果是诸如万科这样的运营方与租客都能承受微利与涨租。”
但租房子原本要看的也不仅仅是价格
最重要的是性价比
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到底值不值得租？
物业改造过程涉及户型分割
熟悉深圳租房市场的资深业内人士提出了这样的观点：从租客这一端来看，其实必须思考的是客单价。
万科在改造过程中可能会涉及到户型优化，比如原本30平方米的一房户型改成两个单房，对于租客而言，虽然居住面积减少，但综合品质提升了，租金成本几乎不会有太大变化，租客如果愿意转变思维，就会发现自己的负担并没有加重。
这种对户型的改造
也被明文写进了新鲜发布的《实施意见》中
规定表示，允许现有住房按规定改造后出租，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米。
利润之间的账本
不仅影响了后期的租金
也影响了入场企业与村民之间的合作顺畅度
政企合作推进城中村租赁
或将大规模推广
根据深圳万科提供的数据，目前玉田村业主签约或已开始清租准备委托万科管理的比例超过25%。此前公开资料显示，已有20栋居民楼已经或正在进行清空，数量接近整个玉田村20%。
而在南都记者本周的走访过程中
部分业主斩钉截铁地表示
不会跟万村签约
“如果业主将项目委托给万科跟自己运营没有太大区别，那业主或许更倾向于自己运营。”罗凤鸣称，双方都要赚钱，利润如何平衡分配，决定了业主买不买单。
那如何才较容易达成合作呢？
资深业内人士给出了自己的看法
当包租机构并没有那么乐观的预判、租金给付无法满足业主的需求，就会经历一轮长时间的博弈。“现在万科跟玉田村之间，应该就处于博弈的阶段。”
诚然
这种新模式依然存在
很多的障碍与瓶颈
不过在采访中，依然有多位业内人士告诉记者，在租赁的长效机制下，“玉田模式”的优势已经逐渐凸显出来，这应该是一种有效的方式。
宋丁称，万科进场是敢于“先吃螃蟹”，通过它的摸索进一步完善政企合作推进城中村租赁这个模式，后续其他城中村的改造就有了参照，这个模式还是会被大规模推开。
深圳链家二手房研究院总经理 肖小平：
在租金标准难以达到一致、运营过程究竟能不能实现盈利、后期是否能满租这些压力下，这种模式的铺开并不太乐观。“一旦贴钱来干这件事，未来企业收房的积极性就没有那么高了。”
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