深圳老小区旧改陷僵局 木头龙业主呼吁政府介入

8月18日，关于旧住宅区城市更新项目僵局处理机制研讨会在深圳国际仲裁院举行。

日前深圳市住建局对外发布棚改新政，拟将符合条件的老旧住宅区项目纳入棚改政策适用范围，引起广泛关注。与市场化运作的城市更新不同，棚户区改造由政府主导，必要时可依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

尽管新政并未涵盖已纳入城市更新计划的旧住宅小区，却也让陷入僵局的旧住宅区更新项目业主看到了一丝希望。在8月18日举行的“旧住宅区更新项目僵局破解之策”研讨会上，有木头龙片区已签约业主当场呼吁，“请求政府积极依法介入，推进项目顺利实施”。

据悉，研讨会由深圳市城市更新开发企业协会组织召开，邀请了旧改专家、法律学者、人大代表、业主代表和企业代表等各界人士，聚焦深圳市旧住宅小区遇到的拆迁困局。会上多数专家认为，已纳入更新计划签约率超过90%的旧住宅区更新项目具有公共利益属性，政府应当积极介入，部分专家结合因极少数人不签约而使项目多年停滞不前的现象，提出“只有征收才能打破僵局”。

业主讲述

许多高龄业主陷入生活困境

《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日施行后，开启了深圳城市更新的大幕。2010年，全市共有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划。

然而，除了业主较少的鹤塘小区(百余户)经过六年多的时间刚完成签约外，其余7个小区都因未达到现行政策要求的100%签约率而多年停滞不前。已批专项规划中涉及的市政设施、公共配套等无法实现，已签约并搬离家园的业主无法回迁，留守住户的生活环境又日趋恶劣，导致大量社会不稳定因素产生，从而引发严重的社会问题。

罗湖的木头龙片区就是其中最为典型的代表。“木头龙城市更新项目，从2007年开始，至今已有十个年头，项目签约率已达98.5%，目前尚未签约的业主只剩下20来户。”一名不愿具名的业主代表指出，剩下未签约的业主虽然不多，但仍然是左右项目进展的操控者。“如果政府不介入，不尽快采取有效的措施，项目的被动局面依然难以改变，项目实施仍是遥遥无期。”

据介绍，木头龙住宅区大多数业主都是深圳市早期企业的下岗职工，一般年龄都在60-70岁，年龄高的有90多岁，大部分业主在深圳只有木头龙这唯一一套房子，对于更新改造绝大多数业主都积极签约并搬出小区，由于项目迟迟不能完成，已签约业主长期在外漂泊无家可归，屡屡因房租上涨而被迫搬家，离市中心越来越远，许多高龄业主甚至陷入房东拒绝租房的困境。

“外面临时租房不稳定的居住，给小孩读书、老人看病、下一代结婚成家等都造成严重的影响，生活上的奔波艰辛与苦苦等待的精神折磨，对业主的身心健康是个无情的打击，木头龙已有30多位业主在等待回迁的过程中相继离世。”上述业主呼吁，请求政府按照有关法规尽快介入，共同解决剩下极少数未签约业主的签约和搬迁问题，推进项目顺利实施。

专家观点

A

已立项项目涉及众多的公共利益

城市更新往往被认为是业主与开发商之间的市场行为，与社会的公共利益无关。对此，全国知名的房地产研究专家、清华大学教授刘洪玉提出了不同的观点。“从世界范围来看，城市更新的发展历史表明，其本质就是从公共利益出发的人类生产活动。”他介绍，老旧住宅小区的更新改造，联合国人居委早已列入政府的公共责任范畴，政府责无旁贷。

刘洪玉指出，已经立项的旧住宅区更新项目涉及众多的公众利益，包括完善社区公共配套设施与服务，提升基本公共服务水平；改造社区环境，提升社区安全健康水平；实施危旧房改造，提升建筑安全健康水平等。“城市更新政策是政府住房和城市发展政策的一个重要内容，旧住宅区更新项目的实施不仅可以改善居住条件和居住环境，也会对城市产生外部的影响。”

“现代社会，党中央提出共享发展理念。目前社会有误区，有的人认为开发商主导的旧住宅区的更新改造获得了商业利益，就没有了公众利益，就不是公共利益，这完全是错误的认识。”广东外语外贸大学教授、博士生导师耿卓认为，从计划立项的必要性上考量，老旧住宅小区的拆除重建，首先就是为了公众利益，即使开发商有增值收益分享，也属于正当的合法权益，不能因此认定旧住宅区的更新改造，就没有了公共利益。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示，旧改项目与棚改项目虽有破旧程度、实施主体、实施方式和居住性质的差别，但都是要提升城市面貌和价值的举措，因此旧改同样具有公共利益属性。具体而言，旧改项目中有政府规定的保障房部分，是明确的公共利益成分。同时，旧改项目规划中要求配套建设的教育、医疗等公共配套设施，这些都具有公共利益属性。

B

极少数未签约户已涉嫌滥用权利

针对旧住宅小区的改造过程中，对多数已签约业主的利益如何保护，与少数未签约业主的利益应如何平衡的问题，专家均表示，要在坚持公开透明的同时，确保公平公正，要让提前签约的业主获得奖励，让拖延签约的业主得不到额外利益。

“极少数未签约业主已经涉嫌滥用权利。”北京大学法学院兼职硕士导师、广东省立法咨询专家，万科前法律顾问颜雪明直言不讳。他介绍，新的民法总则一个重要的亮点，就是规定了“民事主体不得滥用权利，损害国家利益、社会公共利益和他人权益”。“作为区分所有权的小区业主，在绝大多数业主已经作出重建决定的情况下，个别业主为了谋取过高利益，阻挠项目整体搬迁的行为，就是典型的滥用权利，其损害其他业主利益和公众利益的所谓维权行为，没有任何正当性与合法性。”

“从木头龙小区来讲，它的重建工作推动了10年，1300多户已经有超过98%的业主同意重建，只有不到2%的业主反对拆迁，这样一个绝对少数的人群，可以对抗绝大多数人的意志，损害绝大多数人的利益，在任何地方都是不可理解，不可思议的，特别是在现代化的深圳。”颜雪明指出，在所有的住宅小区，每一个业主的利益都与他人联系在一起。重大的公共事务，应当服从集体决定，这是法律的要求。

“少数业主为了谋取过高利益，绑架多数业主，已经不是依法维权，而是严重地损害社会公众利益了。”参加研讨会的仲裁员代表和人大代表也认为，这样的行为如果不及时制止，将会严重背离公平正义，对已经签约，期盼早日回迁的业主造成不公。

C

政府应积极介入打破僵局

面对已立项旧住宅区更新项目陷入的僵局，政府是否应当出手介入？研讨会上，多数专家对此持肯定态度。“1000多户业主的房屋重建被无限期拖延，这个已经成为一种‘灾情’了，从‘救灾’的角度政府也应该出手来解决问题。”颜雪明认为，“今天这个困局，与政府不作为关系极大，政府太缺乏担当意识”。他指出，木头龙目前的状况，政府实施征收理由非常充分，只有征收才能打破僵局。

“现在提棚改，容易让人产生误解，以为棚改需政府介入，旧改政府可以不介入。实际上，棚改是政府主导，旧改是政府引导，所以不存在政府不介入的问题，只是介入的方式不同而已。”宋丁指出，政府的引导不能误解为只是启动时的导入，然后政府就不管了，政府的引导应当体现在旧改的各个流程中间，特别是流程中的关键步骤，须政府出面化解问题。旧改问题比棚改要复杂，政府更应该有专项引导政策和措施。宋丁还强调，到了签约率已达90%的最后流程，政府的引导更须加强，市场主体应该规避，政府应该导入中立的第三方社会力量介入促进谈判。

“因为旧住宅区更新项目涉及众多公众利益，所以政府肯定应该参与其中，一方面提供政策支持激励，一方面扮演规制者和领导者的角色。”刘玉洪指出，作为规制者，政府应该组织制定出游戏规则。比如，鉴于并非更新影响范围内的所有居民都积极参与更新，因此许多国家和地区都规定当参与居民达到85%、90%或95%时，对不参与的居民可以采取强制措施，而且只要是政府批准的更新计划，不会因为更新实施主体类型而有差别。

“面对已经立项的旧住宅区更新项目困局，政府不能回避矛盾，要有担当和责任意识。”一名不愿具名的企业代表表示，针对目前签约率比较高的木头龙等几个小区，希望这些项目所在的罗湖区敢于碰硬，在全市甚至全国率先做出探索。“罗湖区作为城市更新强区放权的试点区，在打破旧住宅更新项目的僵局方面，希望能够有所作为。”在研讨会的最后，深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良说道。