上海新房预售价审批或将放宽？

受到预售价格监管影响，今年上半年北上广新建住宅供应极度低迷，不少房企均因达不到“理想定价”而放缓入市时间。就在近期，北京新房预售价审批开始放宽，对于上海而言有何意义？哪些项目有望入市？

北京新房预售价审批放宽释放什么信号？

在对高端住宅“限价”7个月后，北京楼市出现了首批预售均价超过8万/平的项目，多个新建高端项目预售均价达9.4万/平方米以上，或将对一线城市释放新信号。

据北京住建委官网8月8日披露的预售项目信息显示，此次拿到预售证的三个项目分别为：北京金茂府，94套房源获批，预售均价9.5万元/平；中国玺，146套房源获批，预售价格均在9.4万元/平以上，最高预售均价为96023元/平方米；昆仑域，200套房源获批，预售均价分别为95705元/平和94315元/平。三个项目均于8月3日接受北京住建委审核，发证时间为8月5日。

从此次北京高端新盘预售均价有所放松的信号来看，预计下半年入市豪宅将增多，届时也将缓解部分开发商的资金压力。而北京作为首都，此次动作在一线城市可谓具有风向标的意义。

上海连续3周无预售证发放

零供应或将打破

自7月18日后，上海几无商品住房项目取得预售许可证，也无项目以摇号形式开盘，新房销售市场几乎陷入休眠状态。而整个8月也不容乐观。相关数据显示，上海8月份预计仅有13个项目入市开盘，基本集中在外郊环附近，且部分热门项目最终是否能够取得预售许可证仍存变数。

监管政策的密集出台，令原本已经降温的市场几乎陷入休眠。上海市住建委官网显示，7月18日至今，上海已连续近三周没有新房获得住宅预售证。

在价格审批、预售证发放等政策的管控之下，今年上海新房供应量同比缩水明显。今年7月的市场成交量，即便与往年相比，也处于低位水平，创造了2011年以来同期的成交量最低纪录，相较2015、2016年同期更是出现了接近腰斩的局面。

据媒体报道，沪上多个楼盘发现积极申请预售许可证，另有部分项目销售低调，看房需要验资排号，抱有惜售情绪，对于下半年预售许可证申请计划，也显得相对保守。据楼盘销售人员透露，近期上海市中心城区单价10万元以上的商品住宅，预售证基本没有希望通过，单价5万元以上的项目也在排队等候预售证。

目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续，区政府相关部门审批通过后，还须上报市级主管单位把关。本次北京新房预售价审批放宽，对于市场行情相似的上海市场，可谓有着重大的引领和借鉴意义。

上海买房摇号实施机构确定

明确新政操作规范

7月18日，上海颁布商品住房销售公证摇号实施细则，要求所有项目开盘前必须公示房源及客户名单，并向公证机构申请选购房屋摇号排序公证。随后，上海市住建委再发通知，要求新房销售实行“一价清”，不得将车位等与新房捆绑销售。在无新项目开盘的情况下，上海至今尚未有住宅新盘以公证摇号的方式开盘。

据开发商透露，上海多区公证机构目前尚未提供新房开盘公证服务，暂时无法受理新房公证摇号，需要等具体的公证摇号细则出来才能办理。

8月3日，上海市公证协会最新发布《办理商品住房项目销售摇号排序现场监督公证的指导意见》，明确公证机构为商品住房销售摇号提供服务初期阶段，该项工作将由东方公证处负责实施，为新房预售新政确立了操作规范，奠定了制度基础，同时也意味着未来上海的新房供应将逐步打开。

严跃进：北京预售证审批放宽将启发上海

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：从北京此类住房项目来看，由于本身定位高端，对于此类项目的预售证发放实际上会有新的放松的做法。此前管控和稳定房价有关，而近期对于此类房源放松，本质上是对于具体项目进行了具体的政策对待，有助于释放更多房源。但预计其他普通住房来说政策放宽的可能性依然是不大的。

对于未来的住房项目而言，销售心理方面的压力会减少，本次行为表面政府是愿意批复此类产品的。所以从这个角度看，适当会强化房企销售的定价姿态。类似产品受产品结构的影响，若价格有所上升，也符合预期，后续关键在价格管控中会严查各类违规乱收费现象等内容。

从新房预售价格突然上升来看，周边二手房或也会调高定价的水平，会有一定的暗示效应。所以后续对于周边二手房的价格也是需要管制。两者之间有一定的制衡效果，如果二手房价格太高，那么新房价格也会体现其优势。

从这三个项目的特殊性来看，实际上还是体现为高端物业的销售领域，但很难说是豪宅项目，最多要定义为高端项目。高端项目入市或抓住了当前一波需求，即认房又认贷等政策下，部分换房需求的释放停滞了一段时间，到下半年预计又会积极释放。

类似情况或许在上海市场也会有启发，进而会使得此类城市对于高端项目的预售证发放会有适当放宽的可能。这和政策本身的导向没有违背，也主要是针对具体楼盘采取了具体的政策内容。