雄安新区:如何避免陷入房地产调控陷阱?

“习近平指出，规划建设雄安新区要突出七个方面的重点任务：一是建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。二是打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。三是发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能。四是提供优质公共服务，建设优质公共设施，创建城市管理新样板。五是构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。六是推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力。七是扩大全方位对外开放，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。”

    二、理论基础：    习近平总书记要求“推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力。”因此，指导雄安新区体制机制设计的理论基础，应该是以市场经济理论为主要基础，同时综合运用马克思两大部类平衡理论、政治经济学生产力与生产关系相互协调理论、国民经济综合平衡理论等为指导。    三、顶层定位：

    雄安新区作为国家战略，应该承担起为全局进行行政管理改革试验、社会管理改革试验、经济管理改革试验等的重任。应该建成一座社会秩序稳定、经济结构合理、资源配置科学、企业充满活力、房价低而稳定、交通信息四通八达的新型城市。追求好而不追求大，追求居民幸福高于追求经济增长。    四、具体建议：

     1、创新城市管理，弱化行政区概念。建议成为中央直管特别区，这样有利于吸引人才，疏解非首都功能，也可作为行政区划改革的一个突破口，赋予其超级自主权。税收可向河北省及北京市各缴纳一定比例，党委常委中，书记直接由中央委派，市长由书记提名、中央委派、人大任命。    2、改革行政管理体制。严格控制政府规模，起步阶段宁小勿大。严格按经济社会发展规律，界定政府与市场的关系，政府应该不缺位、不越位、不错位，政府管好必须由政府管的，如社会保障、社会治安、法治建设、社会诚信体系建设、市场经济运行秩序建设、城市基础设施建设等。还应该管好市场经常失灵的领域，如信息不对称、公共投资及服务、环境保护、住房保障等。对于市场能够做好的领域，则应该完成放开，适度监管即可，按照“法无禁止即可为”的原则，实行负面清单管理，放开市场主体注册、备案、服务，给予市场主体以充分的投资自由权利，以体制机制改革激发经济的内在动能。拓宽体制渠道，社会资本就不会再非理性投资房子了。

    3、首先建立适应其正常发挥的服务机制，其次政府有责任创造低成本营商环境，包括政府自身成本、办事成本、资源要素成本、监管成本、预期成本等。建立健全行政法令、政策的颁布程序，不可随意出台有悖于市场经济原则的管制政策，以稳定市场预期。

打造国家金融市场中心。美国有纽约、芝加哥、旧金山、洛杉矶等多个金融中心，中国不能只有上海、深圳两大金融市场中心，必须有第三个金融中心。金融中心建设，关键要素是政府政策法规环境、办事效率、服务意识、金融管制、人才吸引力等，通过体制机制改革，这些要素完全可以实现。按照政治经济学理论，生产关系必须适应生产力的发展水平，因此必须改革金融体系，使之适应创新型经济发展的客观需求。建议创建适应中小企业、民营企业、服务型企业的金融体系，尤其是民营银行、社区银行等；设立新的资本二级市场——战略新兴板，以真正建立直接融资市场功能。

创新房地产管理体制，打造房价价值洼地。不再将房地产作为支柱产业。在住房制度和政策性住房金融制度改革方面，建议借鉴德国成功做法，提出政府应该退出直接投资建设保障性住房的传统做法，在住房公积金的基础上建立全新的住房储蓄银行体系，并且将政府住房保障功能嵌入住房储蓄制度中，形成政府保障、社会互助、住房保障与住房金融相结合、住房储蓄银行与开发企业相结合的全新的模式，以提高住房保障效率。同时应该做大保障性住房市场并将其独立运行，以隔离房地产金融风险。重启重点单位集资建房、合作建房模式，实行前工作后生活的格局；启动合作社建房机制，产权归合作社，土地优惠定点供应，政府委托第三方机构公开招标选聘开发管理团队公司；启动社团建房模式，使之成为保障房、出租房的主要供应商，鼓励其持有。借鉴重庆成都地票模式，做好顶层规划，入规为建设用地范围内的土地均可自由转让，但必须在土地交易所，政府提成土地增值税50%～80%，作为七通一平的费用。应该出台房地产反暴利法，政府委托第三方评估机构评估基准地价，市场交易价超出基准地价25%的视同违反暴利法，严格治罪。

真正实行土地市场化配置，允许基础设施运营商收储土地，做熟后公开出让，农民分成分享土地红利。土地实行千年免租制，形成事实上的私有财产产权，商品房买家必须提供收入合法纳税证明，说明自住还是投资出租，必须进入诚信记录。五年内不得转让，五年后如交易，升值部分的60%土地增值税。

    6、实行新的税收体制，启动房产税、遗产税、公共资源占用费等试点改革，改革个人所得税、企业所得税体系，探索建立新的适应新经济、双创的税收体系。改革基础教育体制和高考制度。    政治、经济制度不可能简单复制，必须首先建立适应其正常发挥机制的土壤，即价值观、人文、诚信体系、社会舆论导向等，即应该与政治经济学相结合，生产力决定生产关系、生产关系和上层建筑必须适应生产力。当然，可以创建新的生产力水平，然后高起点创建生产关系。因此，新区必须将市场经济理论与政治经济学原理相结合，寻求同时适应两者的基本经济规律，严格按照规律办事。尤其应该注意规模效益递减规律，建议务求将投资规模推进进度与存量要素供给能力相适应，严格按照两大部类基本平衡、物质供求平衡且与财政货币国际收支平衡挂钩，注意保持经济社会平衡关系、人与自然平衡，践行五大发展理念。

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