二线城市顶豪去化向好 下半年价格仍将上涨

在地价趋高的二线城市，不少房企旗下定位高端的项目正以“顶豪”的名义去化。地王频出、住宅豪宅化从一线城市蔓延到二线城市，今年多家上市房企2015年的业绩发布会均透露出两个信息：首改置业比例越来越大，转型高端产品。

  一名业内人士对21世纪经济报道记者透露，地王解套，一般是通过打造高端产品，以时间换空间，而相对一般的高端住宅，顶豪在整体设计、选材上都有其独特之处。

  一线城市复式和别墅产品价格涨幅明显，据链家地产研究中心统计，2016年复式和别墅产品的成交占比分别为6.7%和8.9%，同比分别上涨1%和 2.4%。外溢效应也  开始显现。距离二线城市市中心位置稍远或者在一线城市周边地段的项目，已经被房企作为打造顶豪的目标所在。

  杭州、南京、苏州的顶豪市场量级均在千亿级以上。

  据克尔瑞房价点评网统计，目前南京市在售9个顶豪项目，大部分开发企业均不是地王制造者。其中南京证大九间堂地块就是2000年拿下，2007年开始建设，2010年前后进入销售。尽管十几年间的资金成本不少，却能卖出2000万元-5000万元/套的价格。

  融创在一二线城市所打造的顶豪大部分是最近两三年收购的地块，有权威数据库显示，2014-2015年间，苏州85%的1500万级顶豪物业均出自融创。位于高新区的狮山御园，被称为迄今为止新区最顶级的豪宅，开盘100天销售28亿，刷新顶豪销售纪录。

  今年年初，融创又在苏州拿下三宗地。

  相反，具有顶豪代表性的绿城集团，近期只在杭州潮鸣拿了一块单价超过4万元/平方米的地块。

  “调控对于二线城市整体市场都会有影响，包括顶豪，但却不一定是负面的”，一名业内人士指出。

  其续称，限购是政府的调节政策，没有从根本上改变市场供需现状，只是压抑了某种需求。核心地段的核心产品反而迎来契机，另外整体房价上涨也会导致成交结构变化。上述业内人士预测下半年顶豪的价格将呈上涨趋势。

  比如，融创位于苏州湾的新盘“苏州湾壹号院”此前去化一直较慢，在苏州近期传出限购之后，大户型产品却在一周内销售了五六套。上述人士认为，高端客户比普通客户更有前瞻性，买房的融资手段更具灵活性。

  同策咨询研究总监张宏伟指出，中国的高净值人群逐年上升。这部分人在选择豪宅的时候，对于地段与居住环境必然是最看重的。特大城市发展须具备三要素：吸引 国际资本，引进先进技术，吸纳优秀人才，苏州在这三方面独具优势，未来将被长期看好。“这也是一线城市周边二线城市顶豪的机会所在。”