腾讯15亿在首度前海拿地 对竞买人设精准高门槛

昨日，腾讯控股有限公司以15 .4627亿元首次竞得前海土地。由于前海对竞买人设置了精准的高门槛，没有对手以底价获得该地块。

　　业内人士分析认为，未来前海为推动产业发展、名企进驻， 定制土地 或将成为常态。

　　去年12月，腾讯首席执行官马化腾曾在前海见证了前海首个城市综合体项目的开工，如今腾讯在前海也有了自家的地块了。昨日，腾讯控股有限公司以15 .4627亿元首次竞得前海土地。由于前海对竞买人设置了精准的高门槛，腾讯在没有对手的情况下，以等于起始价的价格获得该土地。

　　昨日前海共有4宗商业办公用地成功出让。与以往前海拍地屡创 地王 不同的是，此次4宗地总成交价仅约57 .16亿元，3宗为底价成交，1宗以高出底价44万元成交，分别被腾讯控股、弘毅资本、民生电商以及前海恒昌科技竞得。

　　产业导向，对竞买人设置精准条件

　　前海管理局昨日一次性公告出让T 201-0081、T 201-0082、T 201-0083及T 102-0253等4宗商业性办公地块，土地面积分别为2.49万平方米、1.51万平方米、2 .43万平方米、9985 .31平方米，起始价分别为15 .46亿元、6 .46亿元、15 .7亿元及19 .5亿元，总计达到57亿元。土地用途均为商业性办公用地。

　　昨日上述4宗土地采用一次性投标方式顺利实现出让，由于此次出让要求颇为严苛，现场每宗地块都仅有1家公司进行投标。最终，T 201-0081、T 201-0082、T 201-0083等3宗地以起始价成交，分别被腾讯控股有限公司、弘毅资本(HONYCAPITALMANAGEMENTIMITED)和民生电子商务有限责任公司夺得。T 102-0253地块以稍高于底价44万元出让，被前海恒昌科技开发有限公司夺得。

　　从去年年中开始启动土地出让，前海先后引入了华润、卓越、美国兆华斯坦等开发商，尽管也有产业导向的本意，但缺少重量级的产业属性的公司直接投得前海土地，因此此次土地出让对于竞买人资格要求上直接设置行业要求和高门槛。

　　以腾讯投得的T 201-0081宗地为例，要求竞买人是从事互联网综合服务业务的上市企业，2012年或2013年经审计的营业收入不低于400亿元人民币(或等值外币)，其中400亿元的高门槛被外界解读为专门面向腾讯而设置。民生电商投得的T 201- 0083宗地，要求竞买人是在前海注册成立的从事电子商务的企业，注册资本不低于30亿元人民币(或等值外币)，实缴资本不低于10亿元人民币(或等值外币)，其具有关联关系的战略合作伙伴须为中国全国性商业银行，针对的正是与民生银行关系密切的民生电商。

　　创下前海土地出让最低楼面地价

　　此次土地出让创下了前海至今最低的土地出让楼面地价。3宗以起始价成交的地块楼面地价分别为8138.3元/平方米、8076.6元/平方米、9151.2元/平方米，而由前海恒昌科技开发有限公司夺得的地块，楼面地价为13935元/平方米。

　　对比前海此前出让的6宗地可以发现，本次出让的4宗地单价创下新低，最低价的T 201-0082宗地楼面地价约相当于此前最低楼面价的一半。

　　据悉，此前前海土地出让的最低楼面地价出现在去年7月26日，卓越置业以楼面价15948元/平方米竞得的前海首宗地T 102-0075地块。而前海的楼面最高地价出现在今年1月23日，兆华斯坦联合前海能源以28113元/平方米单价拿下的T 201-0080宗地。

[焦点]

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　　民营银行总部或落户腾讯项目

　　根据此次对于不同土地竞得人的要求，在竞得土地后，腾讯控股、民生电商和前海恒昌科技开发有限公司这3个竞得人都需要履行同样的规定承诺事项，包括归竞得人所有的办公物业全部自用，且自项目竣工验收后第2年起10年内，进驻该项目的企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额(不含代扣代缴个人所得税)每年不低于5亿元人民币。

　　据马化腾去年12月透露，腾讯看中前海的氛围和政策，已经在前海成立了多家公司，注册资本超过16亿元，涉及电子商务和金融领域。今年3月，由腾讯和百业源牵头的民营银行被确立为国家首批民营银行试点，正在筹建之中。腾讯已证实该民营银行落户在前海，外界大多认为，此次腾讯在前海投得的项目或成为该民营银行的总部办公地。

　　弘毅投资从事股权投资及管理业务，与前海管理局联系紧密。前海一直在推动私募股权投资类企业在前海的集聚，此次由弘毅投资夺得前海土地，也在许多人意料之中。

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　　前海 定制土地 或将成为常态

　　据前海管理局透露，今年前海公开出让产业用地将达到12-15宗，占地面积共25万平方米，建筑面积260万平方米。据南都记者了解，在吸引港企方面，前海拟在前湾片区划出2宗以上土地，专门面向香港本土企业出让。

　　此次出让的4宗土地均对申请人行业、收入及注册资本等条件进行严格限制，准入门槛高，而起拍价相对较低。许多业界人士认为实质是定向或半定向出让。多名业内人士分析认为，在未来，前海为推动产业发展、名企进驻， 定制土地 或将成为常态。

　　土地研究专家余海洋分析，前海是深圳目前规划控制最严格的区域之一。 其实前海管理局并不希望前海仅仅成为开发的 热土，为引进产业，未来土地地价会得到控制，降低产业进入成本。 余海洋认为，未来前海70%的土地会涉及针对性的出让。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫也认为，前海对排队想进入的房企已经不是特别在意，不希望变为房地产开发为主，而是希望能成为以支柱产业引进经济转型的示范区，政府也不喜欢出 地王 。