楼市分化调控不再“一刀切” 分类调控路径浮现

今年 两会 上，一份关于 建议将房地产纳入市场轨道，限购令应尽快退出 的提案，引起很多地产界人士的共鸣。在他们眼里，中国的房地产出问题并不在价格，而在量上，如一些三、四线城市出现很大的饱和现象，空置率比较高，才造成一定的风险。

楼市分化较为严重

分类调控的政策是对的，增强了楼市调控的针对性。 全国政协委员、招商局集团董事长傅育宁对证券时报记者表示，目前，国内有些城市的住房还存在严重的供不应求，而有些城市供应已经相当多了，像有些三、四线城市，房价、交易量已经出现了下滑。这种背景之下，不能再用统一的政策去调控。

在此之前，以温州、鄂尔多斯为代表的楼市，房价走势明显背离整体水平。不过，今年2月杭州、常州楼市出现的打折现象，给国内楼市敲响警钟。

这次之所以有更多人的担忧，是因为发生在过去一向被看好的杭州。 全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康分析指出，今年的楼市，大家已经注意到了一些新的动向，但市场分化的苗头还要进一步观察。从全局来说，即使杭州楼市有回调，也不代表市场整体价格将回调。还是要分化，区别对待。

今年以来，各地房价涨幅出现分化。如今年2月份，北京、厦门和广州等热点城市，房价同比涨幅较大，但温州、绍兴、台州等城市的房价同比已经出现下滑。

房价下跌，与当地楼市高库存不无关系。统计显示，目前国内相当一部分城市的楼市陷入了高库存危机。今年1月实行限购政策的主要城市，除了呼和浩特商品房库存高达171个月外，大多数限购城市商品房库存在32个月以内。

全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示，现在房地产市场分化非常严重。目前国内大概有十多个城市的房价和收入比在10以上，这些地方的房地产风险比较大。如果不注意调控，就会出现像海南、温州的局部房地产风险。

分类调控路径浮现

今年政府工作报告中不提 房地产调控 ，也没有讲 遏制房价过快上涨势头 ，但并不代表政府不再调控房地产市场，更不等于政府允许 房价过快上涨 。细读政府工作报告，在 完善住房保障机制 的小标题下，还有 针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展 的明确表述。

针对分类调控，全国政协委员、住建部副部长齐骥的解读是，今年国内部分城市仍然面临较大的房价上涨压力，针对这类城市，一方面，千方百计地增加普通商品住房供应，特别是中小户型商品住房供应；另一方面，为了缓解供求矛盾，仍然采取相关的调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。 我们了解到，有些城市表示今年将继续执行商品住房限购、限贷，以保持城市住房供求关系能够得到缓解。

据介绍，目前住建部已经跟国土资源部有关部门商定，对于房价上涨压力较大的城市，今年要继续增加住宅用地的供应，加快普通商品住房的建设和开发的节奏，努力增加供应；在做好调控的同时，将努力增加共有产权住房的供应，住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。

不过，全国政协委员、星河湾董事长黄文仔认为，控制房价不需要限购，只要用金融调控就可以。只需要严控银行资金流向开发商。开发商最注重现金流，没有现金流，肯定很便宜就把房子卖出去了。而中国的房地产出问题并不在价格，而在量上，如一些三、四线城市出现很大的饱和现象，空置率比较高，才造成一定的风险。在这次两会上，关于 建议将房地产纳入市场轨道，限购令应尽快退出 的提案，也引发了不少地产界人士的共鸣。

在这些地产大佬呼喊限购令松绑的背后，是温州、徐州和芜湖等地已经做出了松绑的表率。以温州为例，曾经名噪一时的温州楼市，在经过连续22个月下降后，该市于2013年8月对楼市限购令进行松绑，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房，这一政策的转向也让温州成为中国首个放宽楼市限购令的城市。

但是，对于这些高库存去化问题，齐骥则用调整供需来回答。他指出，会在今年控制住宅用地的规模，调整新建商品住房的上市结构，通过必要的经济手段，来支持当地居民合理的住房需求，消化库存，通过分类指导，实现楼市持续健康发展。

按照齐骥给出的高库存是指库存量高于月销售量12~15倍，只有合肥、北京、南昌、上海、深圳、苏州和南京等城市的商品房库存在相对安全区域内。考虑温州、徐州、芜湖等部分库存高位城市，已经出台放松限购政策和鼓励购房的相关政策措施，市场预测年内限购城市存在一定微调并非完全没有可能。