珠海最豪楼盘5万/平方米 部分楼盘逆市涨价

珠海楼市观察之楼市扫描

南都讯春节刚过，国内部分城市房价大幅下跌，各地的房贷进一步收紧，房价崩盘的言论更是此起彼伏。毗邻港澳的珠海，近几年来房价 直线上升 ，市区很多楼盘的售价更是直逼 北上广 一线城市，在全国对房价一片悲观的气氛中，珠海的房价现状究竟怎么样？南都记者连日来走访全市多个在售楼盘，发现珠海的房价并没有出现降价的现象，部分楼盘反而比春节前有所上涨。

而开发商更是各出奇招绕开 限价令 ，珠海部分片区的 超限率 高达100%。

市区买房百万元是 起步价

目前，在珠海市区，已经基本上找不到万元以下的房子，传统的旧城区拱北、吉大、香洲片区以及唐家湾海边，已经成为一般老百姓眼中的 豪宅区 ，特别是情侣路沿线的一些楼盘，每平方米的售价全都是数万元起步。位于拱北情侣南路的一个在售楼盘，均价达到5万元/平方米，每套房子的售价起码在千万元以上。在新香洲、前山片区，则有比较多的 刚需 、 改善型 楼盘，毛坯房的售价在13000元/平方米- 16000元/平方米，精装房的售价在15000元/平方米-25000元/平方米之间。如今，要在珠海市区买房，百万元级别是基本的 起步价 。

与市区相比，西区的房价要低得多，但近年来也一直在攀升。在珠海机场、湖心路附近，目前已经找不到6000元/平方米的房子，每平方米售价七八千元的楼盘已算是比较低的价格，受到珠海西部城区建设的 利好消息 刺激，一些房子的售价已突破万元大关。

在记者的采访中，无论是市区还是西区的楼盘，虽然售楼处都甚为冷清，大多楼盘都在开展打折促销以吸引购房者，但开发商一致认为，珠海的房价并没有到下跌的 拐点 ，一些楼盘的售价更是 逆市 上涨。在全国楼市步入 寒冬 的论调中，珠海的房价似乎还颇为 坚挺 。

部分片区 超限率 为100%

从2011年11月1日起，珠海实行限购限价政策，其中限价规定是：对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。南都记者走访发现，珠海市区的楼盘，绝大多数的售价都已经超出了 限价令 的规定。根据不完全统计，拱北、南湾片区的 超限率 为91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片区的 超限率 为100%。这些超出限价的楼盘，取得预售证的时间都是在珠海对楼市实行限价之后。

奇招1

地产界人士透露，珠海开发商应对 限价令 ，除了大家所熟知的与购房者签毛坯、装修两份合同，其实还有其他办法。

奇招2

开发商把高楼层的房子先以高价卖出，低楼层的先以内部认购的方法以低价捂着，这样一来平均预售价就被拉低了。内部认购的那部分，则等到预售结束后再卖现楼，卖现楼的时候则不受预售限价的约束。

第1站

吉大、香洲、唐家片区

近期价格稳定

部分楼盘微涨

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该区域由于距离市区超过10公里，因此购房者多以改善型、度假型和投资等需求为主，而该片区的楼盘价位并不逊色于市区的楼盘。多个售楼人员表示，楼盘价格稳定，均没有听说要降价的消息。

一次性付款优惠多

记者先是来到位于情侣北路填海区的一个大型楼盘，在一楼偌大的售楼部里，只有一对夫妻模样的购房者在沙盘前对比楼书上的户型。据售楼人员介绍，目前该楼盘尚有91平方米和98平方米的户型在售，均价24000元/平方米，但如今可供选择的户型和楼层并不充裕。售楼人员还表示，这一价格从春节之后就没有变动过， 也没有听说有降价的消息 。如果记者有意向购买的话，一次性付款可优惠10万元，按揭购房也有3万元的优惠。

此后，记者来到了淇澳大桥边的另外一家在售楼盘，售楼部有一家三口模样的购房者正在听售楼员的介绍。目前在售的户型只有116至308平米的大户型和洋房。现场售楼工作人员介绍说，该楼盘在唐家湾片区属于售价偏低，目前带精装修的均价在15000元左右，其中116平方的户型所剩不多，目前销售主力是160- 308平方的大户型洋房，售价在17000元上下。该工作人员表示，近期不会有降价的可能，相反，上月末还上调了一次价格， 稍微涨了几百元 。至于优惠额度，该工作人员表示目前最多只能享受9.7折优惠。

部分大户型没折扣

至于香洲区域，由于该片区属于比较成熟的居住区，因此在售楼盘并不多。记者来到情侣路野狸岛路段的一个楼盘，该楼盘早在2012年4月就已开盘，目前仍有单位在售。记者看到，这里是背靠凤凰路、面朝大海，与野狸岛只相隔一条情侣路，加之其紧邻市区，因此售价也不菲。销售人员表示，目前该楼盘在售的有138、160和170平米的户型，且都是高层为主，起价30000元。售楼人员介绍说，近期一次性付款可享受9 .8折优惠，按揭可享受9 .9折优惠，但该楼盘价格不会有任何调整。除此之外，记者还致电了位于香洲山场村的五洲花城二期项目，工作人员表示，目前该楼盘尚有数量不多的216平方米和288平方米的单位在售，带精装修的均价是20000元，但近期的价格非常 坚挺 ，没有任何折扣。

记者还致电了吉大区域一个海景楼盘，销售人员称，该楼盘主要针对改善型和投资型的客户需求，楼盘均价在45000元/平方米，目前在售的户型只有250平方米和350平方米两种，一次性付款可以享受9 .8折优惠，按揭付款可以享受9 .9折优惠。据悉最近一次调整价格是去年年底，也就是目前的售价，销售人员表示近期没有收到调整价格的通知。

第2站

拱北

南湾片区

清一色豪宅

没有降价计划

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某楼盘的一位售楼工作人员表示，近几个月售房成交量有较大下滑，下一步很有可能有新的优惠措施出台，建议可以等一等，但总体趋势肯定是上涨。

记者走访发现，拱北地区在售新楼盘几乎都是清一色的豪华住宅。其中位于情侣南路的一个楼盘，更是以均价5万元/平方米、每套至少千万的价格，成为拱北目前在售最贵楼盘。联安路的一个楼盘均价达到40000元/平方米，而粤海路上的两个楼盘，均价分别为25000元/平方米和30000元/平方米。在九洲大道上，圆明新园对面的一家楼盘在去年5月 加推 了两栋，目前也达到了均价18500元/平方米(带精装)。在南湾片区，目前在售的一个大型楼盘，目前均价也已达到19000元/平方米，而另外一家主打 刚需人群 的楼盘，在售户型为35㎡单身公寓，均价达11000元/平方米(带精装)。户型方面，单身公寓户型则余量紧俏。

总体来看，这些楼盘价格波动不大，部分楼盘的价格还有小幅上涨。在南湾片区的几个楼盘售楼处，前来看盘的人较多，但在拱北片区几个新推的豪宅楼盘，对比而言看盘的则并不太多。多个楼盘售楼处工作人员表示，尽管最近关于楼市降价的传闻很多，但并没有降价的计划，但如果当前购买的话，各大楼盘均有优惠，大部分都有相应的折扣。

记者向多位看房人士咨询，发现买房投资人士占大多数，不少人也对记者表示，鉴于近期楼市变动，并不着急出手，仍在观望中。

第3站

新香洲、

前山片区

房贷被念 紧箍咒

有楼盘要求一次性付款

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某楼盘工作人员介绍，该楼盘开盘以来一直卖得很好，如今仅剩少量的几套房源。市商品房预(销)售专网显示，该楼盘目前还有一半以上的房子并未卖出去，处于 可售 状态，可见该楼盘的销售情况，远非如售楼人员所说的那么火爆。

开盘以来没调过价

新香洲和前山片区，是目前珠海在售楼盘比较多的一个区域，也是珠海楼市最近成交量比较火爆的一个区域。

在新香洲一中高中部旁的一个小型楼盘，由一栋19层和一栋20层的楼房组成。这里的户型结构以两房、三房中小户型为主。记者在售楼处等了半个小时左右，也没有看到有前来看房的人。售楼人员介绍，该楼盘的均价在13000元/平方米左右，毛坯交房，自今年1月份开盘以来一直卖得很好，如今仅剩少量的几套房源。自开盘以来，售价一直维持在这个水平，没并没有变动过。在购房优惠方面，买房者一次付款可打9.7折，按揭可打9.8折。

珠海市商品房预(销)售专网显示，虽然该楼盘上月的网签量为20多套，在所有楼盘中位居第三，但目前还有一半以上的房子并未卖出去，处于 可售 状态，可见该楼盘的销售情况，远非如售楼人员所说的那么火爆。

热销楼盘拒 按揭客

该楼盘的不远处，有一个大型楼盘，由30栋的楼房组成，开盘时间是去年的4月份，网签量曾多个月位居主城区的榜首。当天是工作日，在该楼盘的售楼处，人气也并不旺。这个楼盘以大户型为主，90多平米的三居室只占很小的一部分，属于改善型和投资型的楼盘。

售楼人员介绍，所有的房子都是带装修的，售价在16000元/平方米至25000元/平方米之间，在刚开盘的时候，售价要比现在低一些，卖到后面价格有所提高，如今，剩下的可售房源已经不多。该销售人员说，最近银行收紧了房贷，从申请到获批的时间比较长，从上个月起，该楼盘的开发商就发出通知，购房者只可一次性付款，不接受按揭贷款的购房者。与其他楼盘一样，该楼盘也有9.85折的优惠措施。

与新香洲 改善型 楼盘相对应地，前山的不少楼盘面向的都是 刚需人群 。在前山三台石路一个楼盘，毛坯房的销售均价为13000元/平方米，由于售价相对比较低，开盘以来成为附近热销的一个楼盘。在2月份网签的376套一手房中，该楼盘就占了200多套。南都记者上周来到这个楼盘的时候,发现前来看楼的不少是年轻人，比较热销的也是中小户型的房子。

第4站

金湾片区

均价 涨 字诀

有楼盘已破万元

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西区一开放商表示： 现在西区土地交易价格越来越高，前两年一平米的楼面地价基本上都是2000多元，如今不少都超过3000元了，成本摆在那里，基本没有降价的空间。

开盘至今一年涨一千

房价没有下跌，一直稳步有升。 南都记者连日来走访了金湾四家大型楼盘，关于房价的回答都如出一辙。不过，由于节前经历了一波销售高峰，上述受访的售楼工作人员都坦言，节后来看房、买房的人比节前少了很多。

3月6日上午11时许，南都记者来到位于金湾三灶某大型楼盘，售楼大厅此时只有三个人正在看房。三人都坦言，她们已经有房产，这次来买房是希望改善原有住房条件。售楼人员介绍，该楼盘房价一直持续上升，2年前开盘价为每平米7000多元，如今均价已经涨到了9300元，差不到一年涨了一千。在附近一家楼盘，来看房的4个人同样都已经40多岁，并非首次买房的 刚需 。 看好金湾的发展，想买套房保值，比把钱存银行要划算， 43岁的张女士说。

记者随后分别走访了湖心路口附近和三灶镇金海岸市场附近两家大型楼盘，空旷的售楼大厅除了工作人员，均无一名看房客。湖心路口附近某楼盘的售楼人员表示，由于节前很多房子已经成交，节后这段时间相对冷清，工作日来看房的人很少，一般要到周末才会多一些。而另一楼盘销售人员则解释，该楼盘节前已经售罄，目前只剩下两套房子，所以来买房的人很少。不过，这两个楼盘的房价依然坚挺，前一个楼盘一年前均价还是8700元平米，一年后已经破万。

开发商：泡沫不多

珠海的房价，特别是西区，这两年都不可能像杭州那样降价，利好消息太多了，靠近港澳不愁没有客源， 西区一名开发商向南都记者坦言，由于杭州有楼盘降价，加上全国两会还在召开，对于楼市的政策还不明朗，不少投资客眼下正在观望，加上节前已经迎来一波销售高峰，目前西区楼市的成交量比年前减少，但这只是暂时的。随着金湾航空新城、斗门新城建设，以及港珠澳大桥即将在2016年建成，港澳进出珠海只需几十分钟，房价依然会稳步上升。

该名开发商还透露，目前来西区买房的主要以改善住房型和刚需为主，占了当地房屋交易量的70%以上，真正投资炒楼的人这两年越来越少了，客源结构比较合理。他还认为，目前西区房价还不算高，斗门均价才6000多一平米，金湾也只有8000多元一平米，远低于珠海市区的价格，没有多少泡沫。

第5站

斗门片区

曾经的烂尾盘

已涨到6000元/平方米

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由于西部中心城建设推进，斗门区近年来新建的高档楼盘多集中在湖心路、白蕉路两侧，在珠峰大道新青工业园段，未来将成为斗门商业和行政中心，因此新建楼盘也较多，此外，富山工业园和斗门镇凭借近年来不错的发展势头，房地产业也有较大发展。

6000元/平方米以下房子难找

在湖心路东侧的一个楼盘，售楼人员表示，他们这里的房子 起价6200元 ，比去年同期的5600元要出一截。目前，楼盘销售的主要是80-145平方米的房子，若是一次性付款，可以享受9 .8折优惠，若是按揭则只能享受9.9折。

这里的房子以后涨到一万多都不是问题。 售楼人员说，等到2016年港珠澳大桥通车，珠海的房子会有很多香港、澳门人买，甚至深圳、东莞、惠州的人也会来珠海买房，到时的房价肯定也会一路看涨。

在另一个楼盘，售楼人员表示毛坯房的均价为7500元，别墅的总价则为350万到500万之间，不论是一次性付款还是按揭，最后都只能享受9 .5折的优惠。售楼人员表示，湖心路两旁目前已经找不到每平米6000元以下的房子，这个价位在去年上半年曾经出现过，甚至还有一个 烂尾 了一段时间的楼盘，继续开发后曾打出过4000多元的低价位，但也只持续了不到半年时间，到今年就全部都涨到了每平米6000元以上。

白蕉路旁价格较亲民

白蕉路两旁近几年有多个楼盘在开发，不过由于距离市区有一定距离，加上周边配套还不够完善，因此售价方面也显得较 亲民 。

均价8000块一平方米，带精装修。 在白蕉路旁的一个知名房产公司开发的楼盘，售楼人员表示，这个价位还是很适中的，因为精装修的价格就差不多1500元/平方米，随着后面几期楼盘的开发完成，整个楼盘将变成一个大型社区，各种配套均会完善，再过一段时间的价格肯定会提高，单说现在的价格就比去年6月份提高了差不多700元/平方米。

白蕉路上还有一家开发多年的楼盘，位于尖峰大桥东桥头的位置，楼盘均价7000元，入住率也达到了约四成，有去年上半年购房的业主说，当时他们是从早期业主手中买的房，价格为6200元/平方米。

个案

为赶贷款进度 放弃单位补贴

近日南都记者联系了珠海多家银行后获悉，从春节之后各大银行持续面临压力，一方面房贷额度受限，导致放款周期变长；另一方面房贷利率持续上浮，首套房贷利率普遍上浮10%-15%。

刚刚买房的陈小姐可谓 损失惨重 ，不仅没有享受到优惠利率，而且因为自己工作的银行房贷额度受限，被迫在其他银行办理贷款，因此又错失了老员工的利息补贴。

陈小姐在今年元旦交付了唐家湾某楼盘的10万元定金，根据认购书的规定，陈小姐按时于上月末付清了40万元的首付款，接下来就是办理剩余7成购房款的房贷了。因为陈小姐供职于珠海市某商业银行，她最初打算在自己供职的银行办理房贷，一方面可以尽快完成审批流程，另一方面还可以享受老员工的利息补贴。

经过陈小姐计算，按贷款110万额度计算的话，每年可以从单位获得11000元的利息补贴。但是在陈小姐准备办理房贷的时候却得知，该银行贷款额度受限，很难在一个月内放款了，而陈小姐签署的认购书中却明确规定要在付清首付款之后的30日内办理完成银行按揭。无奈陈小姐只能选择了另外一家国有银行，不仅无法享受本单位的利息补贴，同时利率还上浮了10%。陈小姐说，贷款110万、利率上浮10%的情况下，每年的利息会增加7150多元。