广州房价国庆大降17%猫腻：双合同横行

网签价失真，大型开发商销售火爆，大部分没有降价计划

10月3日，在上海 十一假日楼市 房展会上被人丢弃在地上的各种宣传单。C FP供图

刚刚过去的国庆假期，广州频现日光盘，销售火爆。但房价却出人意料地大幅下降。数据显示，成交均价为9307元/平方米，同比下降17 .2%。

南都记者从业内获悉，国庆期间多数成交楼盘位于郊区如萝岗、花都、增城，签约价基本在万元左右。由于受政府指导价影响，大部分新开楼盘均采用了 阴阳合同 ，因此成交均价已缺乏参考意义。

南都记者从两家大型房企有关负责人获悉，国庆期间的销售可观，但并没有体现在网签数据上。多家开发商透露，广州房管局每日批准网签的速度放慢，降低了网签成交数据。

网签价跌至9字头

公开数据显示，国庆假期(10 .1-10 .7)广州十区二市共计网签820套单位，同比去年增长1 .1%，成交均价为9307元/平方米，同比下降17.2%。成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊刚需盘。

广州房管局事实上对房价仍较为敏感，南都记者从有关人士处获悉，目前指导价仍在严格执行。受此影响，大部分新开楼盘均采用了 双合同 ，将毛坯房和装修合同分开签约分开统计，因此成交均价已缺乏参考意义。

现在很多楼盘采取双合同，即按政府规定的价格网签，但是多出来的部分采取双合同来操作，导致公布的各区域网签价格不是其真实的市场反应，只是按政府要求达到的一个价格，不具有特别大的参考意义。 广州经纬房产研究中心总监朱欣苑告诉南都记者，政府现在很难有一些措施把房价抑制下来，就只能在网签价格上花心思。

根据相关房产数据监控显示，国庆前后广州楼盘报价基本平稳。其中8、9月在售住宅楼盘255个，有177个楼盘报价与前一个月持平，占楼盘总数69 .41%，28个楼盘报价下跌，占比10 .98%，花都有盘尾货大降3000元/平方米。

但诸多购房者反映，网签只计入了毛坯价，算上装修费用、其他税费，购房成本远非网签价那么 寒酸 。

南都记者以购房者身份咨询发现，双合同已成为郊区新盘较为普遍的做法。广州增城区某楼盘代理透露，对外均价报8000元/平方米左右，但同时要求签订2500-3500元/平方米不等的装修合同，这样楼盘单价已过万元。

在国庆长假期间开盘的某华南开发商内部销售人士告诉南都记者，公司并没有计划在今年降价， 大部分开发商也没有打算降价。但政府是有指导价的，也反对提价过高。这样装修合同基本就不可避免了。

当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济 触底的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。

房价结构性下跌

继 金九 广州楼市以74盘冲上推货高位之后， 银十 也不甘落后，共计73盘推新，延续旺市走势。郊区刚需盘 占山为王 ，城郊六区推新项目高达53盘，已经连续5个月占比超七成。中心六区10月推新盘20个，占比相对9月小幅上升至27.40%。

国庆首日，位于花都区的刚需大盘雅居乐锦城（楼盘资料）推出收官组团 花冠集 共800套新货，吸引近万名买家涌入，两小时内 日光 。遭抢的外围刚需大盘还有花都区祈福大型项目，均价已升至1.1万-1.2万元/平方米。开发商介绍，当天开售2小时内售出400多套单位，销售金额达3亿。

业内分析，正是大卖的楼盘都在郊区，导致了国庆期间统计房价下跌。

值得注意的是，一方面低价楼盘大量签约，另一方面，高价楼盘限制签约，这也导致了房价数据面上的下跌。

保利地产、合生创展均在海珠区开发有中高端大型楼盘。南都记者从两家房企有关负责人获悉，国庆期间的销售可观，但并没有体现在网签数据上。万科有关负责人也向南都记者透露，近几个月，不光是中高端盘，刚需盘也放慢了网签速度，每天准签的数量下滑。

目前官方仍在限签，国庆期间当日基本可买几十套，但网签只能每日一两套 细水长流，实际数据要翻很多倍。 合生有关人士告诉南都记者。合生目前在中心区多处项目均有后期工程，开发战线较为漫长，对结构性调整并无担忧。

经纬行房产认为， 日光盘 很多都处于外围区域，而且都是品牌大盘，已经开发了好几年，受到了市场的认可。现在的价格虽然相比之前上涨了不少，但是与市中心相比还是有比较大的性价比，还算是价格洼地。

萝岗、增城、花都等区域未来陆续还将有地铁开通或者其他规划利好，所以业内预计，项目还有升值空间，因此会出现 日光 的现象。

观望长效机制

国庆期间大型开发商的销售 战果 显赫。碧桂园集团高层透露，假期创造认购185亿的新高， 10月单月销售超200亿已属必然 。另外万科、奥园集团也纷纷驻扎持续大热的萝岗板块。其中万科项目预计售价在16000-18000元/平方米，按照惯例的开盘当月去化八成的速度，现金回笼可观。

雅居乐地产有关负责人向南都记者透露，其国庆首日开盘的反应表明，目前的刚需市场对新货反应非常热烈， 主要反映在总价偏低的两三房小户型最热销。现在这类郊区大盘也必采取快开盘快销售的作风，给市场注入强心针。

中原地产粗略统计，整个国庆黄金周的一手楼无论成交量、还是成交价都同比去年有20%左右的涨幅。

金九已经表现明显，银十楼市再爆发并不意外，从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，很可能下半年最后几个月开始追求高利润。 中原地产研究部总监张大伟分析认为，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，购房者很可能恐慌性入市。 特别是今年的金九银十处于政策的空窗期。

对于后市的措施，业内纷纷观望即将酝酿出台的楼市 长效机制 。据中原地产透露，北京后期即将出台限房价竞地价每年2万套的供应，如成现实，配合其他可能出台的长效机制，有望可以逐渐抑制房价的上涨幅度。

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全国楼价惯性上涨

中原地产研究中心昨日统计，国庆7天，全国主要的54城市，新建住宅签约套数为19572套，同比2012年国庆假期的18440套上涨了6.2%。金九银十市场升温，9月以来，虽然存在中秋小长假的因素影响，但住宅市场成交较8月同期仍然保持上升。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，大部分城市市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变。房价依然惯性上涨中，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。

从全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。如果在2013年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。