招商地产并购募资近65亿 加快拿地步伐

继新湖中宝于8月1日推出近三年来首单房企再融资方案以后，房企的融资激情再度被点燃。

9月16日晚间，停牌逾一月的招商地产正式公布了资产注入及募集配套资金预案，总交易额近65亿元，成为目前上市房企最大的再融资计划。

招商地产公告显示，拟以非公开发行股份方式，收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权，价值约48.65亿元。

与此同时，招商地产还拟以24.23元/股的价格，向不超过10名特定投资者非公开发行不超过6692.74万股，募集配套资金总额不超过16.22亿元。

最大再融资计划

根据地块评估报告，海上世界住宅一期的评估值为46.49亿元，土地面积约7.72万平方米，计容积率建筑面积16万平方米，楼面价约2.9万元/平方米。

配套的女娲广场评估值为1205万元，土地面积为2.4万平方米；文化艺术中心的评估值为约2亿元，土地面积为2.6万平方米。

招商地产表示，海上世界住宅一期目前已取得施工许可证，预计于2017年下半年竣工验收；作为海上世界住宅一期的配套，女娲广场和文化艺术中心计划于2014年开始动工，于2016年竣工验收。

相比此前大多数房企发布的再融资方案，招商地产此次采取了大股东注资和非公开发行股份相结合的方式。

对此，招商地产董秘刘宁表示，通过大股东注资，公司不仅可以补充优质土地储备，股本也可以变大，同时资产负债率会下降，未来的融资空间会更大；而募集的配套资金将主要用于补充流动资金。

招商地产在公告中也坦承，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能会面临因资金周转速度缓慢而导致现金流量不足的风险。

事实上，不管是从财务状况还是规模增长的需求，招商地产对于运用上市平台再融资都非常迫切。

据招商地产今年的中报显示，其合并经营活动现金净流量为负12.75亿元，并资产负债率为72.70%，流动比率为1.62，速动比率为0.56，公司合并长期借款为169亿元，短期借款56.2亿元。

另外，招商地产董事长林少斌在今年初提出了公司要在2018年能实现千亿销售规模，百亿利润的目标，这一目标的实现无疑需要庞大的资金支持。

林少斌当时还坦言，要实现上述目标，必须要在资本市场融资两次，政策允许多少就融多少，但过去5年招商都没能在A股市场融资。

如今，A股市场融资功能的可能重新放开，再加上早前极力打造的港股融资平台东力，招商地产今后双平台融资将显现。

当然，招商地产的此次再融资方案还需相关部分的审核批准。

招商地产就表示，此次交易估价报告和交易方案还分别需要国资委备案、批准，交易事项也尚待公司股东大会和证监会审议、核准。另外，其还需要住建部、国土部出具 无囤地、囤房 的两份报告。

股东注资与拿地

如果算上此次注入的海上世界土地，招商地产在不到一年之内已获得大股东两次注资，累计资产总额已达到约88.42亿元。

2012年11月23日晚间，招商地产亦曾公告称，其控股股东招商局蛇口工业区分别与公司三家下属公司签订协议，此次交易将涉及蛇口海上世界片区5宗地块，交易总额约39.77亿元。

其实在招商地产自身看来，大股东的支持也是其进一步扩大规模，从而快速发展的重要因素。

刘宁就表示，由于公司和大股东之间有同业竞争协议，因此大股东旗下的房地产业务将会交由招商地产运作，而海上世界的土地在达到注入上市公司的条件后，目前以合理价格注入，双方都能接受。

另外，在当前深圳热点区域前海，招商局还拥有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而这其中的一些优质地块或许也将逐渐注入到招商地产。

目前招商局集团正和深圳市政府商谈前海土地的问题，集团已确定会坚持自己开发，其中涉及房地产项目的土地可能会注入到公司，这对公司今后布局前海大有益处。 刘宁称。

不过，前海土地要想注入也不是短期内的事情，因而在公开土地市场，招商地产近期就加快了拿地步伐。

据不完全统计，9月份至今，招商地产已分别在天津、杭州以及苏州获得多幅地块，拿地资金超过50亿元，同时7、8月份，招商地产也在佛山、重庆购得地块，耗资近20亿元。

而今年上半年，招商地产也分别在昆明、大连、宁波、烟台等地新增6个项目，拿地金额约75亿。

事实上关于拿地，招商地产在年初曾表示，今年在土地方面的支出会超过200亿元。目前看来，接下来招商地产还将在土地市场有所表现。