别只盯着房价了！楼市又一信号很重要

关于楼市调控再度爆出重大消息，引起所有人关注！国家统计局局长宁吉喆：房地产长效机制正在制定，会适时出台。消息一出楼市圈内炸开了锅，对长效机制的解读和未来楼市走势的猜测众说纷纭。

本文主要内容：

1、国家反对房地产投机态度不会变

2、什么是长效机制？

3、中国房地产长效机制应包括哪些要素？

4、专家是如何看的？

1、国家反对房地产投机态度不会变

对中国经济增长具有重要支撑力量的房地产市场，在经历了因地制宜、因城施策的调控政策，特别是热点城市限购、限贷等从严调控之后，下半年的房地产市场调控措施又将如何？

昨天（10月10日），国家统计局局长宁吉喆在“国务院新闻办”举行的新闻发布会上，透露了三个重要信息：

1、中国目前的调查失业率是4.83%，为2012年以来新低。

2、全年实现6.5%左右的预期发展目标没有任何问题，可能还会更好一点。

3、房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。

不仅如此，还透露出另一个重点：国家反对房地产投机的态度不会变！

值得注意的是，宁吉喆还有一个职务——国家发改委正部级的副主任，同时他还是科班的经济学博士，中国人民大学“区域经济学”的博士生导师，中国人民银行货币政策委员会委员。

所以，由他来谈房地产的长效机制，不算客串。可以说，长效机制真的离我们不远了。

2、什么是长效机制？

其实早在2012年，政府就在强调楼市要建立长效机制。

2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中，官方首次系统性阐述“长效机制”，包括：调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。

各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

从目前的形势判断，房价进入一段平稳运行的时期可能性较大。未来，要进一步加强对房地产供求格局理性分析的引导，强化房地产市场的区域差异化管理，适当扩大需求强劲而供给相对滞后的城市的房地产供给，适度拓宽城乡居民的投资渠道等，多措并举，确保房地产市场平稳运行，从而为经济的平稳发展奠定基础。

3、我国房地产长效机制应包括哪些要素？

从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”，再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。数据显示，截止到2017年9月30日，全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围。

以本轮调控政策最为密集的北京为例，调控呈现明显的“从需求端到供给端，从短期调控到长效机制”的演变路径。

那么未来的长效机制应该具备哪些要素呢？

高端有市场、中端有支持、低端有保障

“低端有保障”，主要是指面向低收入阶层，将提供更多的廉租房；“中端有支持”，是指对于“夹心阶层”可以提供“共有产权住房”、“限价房”等带有“部分产权”、“限制产权”性质的住房，同时提供类似公积金贷款这类低息贷款渠道（未来住房公积金制度或许会消失，诞生中国的房屋银行）。

“高端有市场”，是指中高收入阶层住房问题，将交给市场解决。但这个市场中短期来看，是被管制的市场。大城市限购、限贷、限售等政策会长期存在，很难轻易取消。

房地产税很有可能在局部（比如北上深）率先试行，全国普遍推行房地产税几乎不可能

房地产税面临的首要难题，是合法性的问题。对已经缴纳了70年土地使用费的房屋，再征收房地产税，显然是多重征税。如果对小产权房、违法建筑征房地产税，虽然合理合法，但相当于承认其合法性。相比之下，前者难度更大。

由于人口增长缓慢或者流失，加上存量房屋巨大，中国绝大多数城镇（600多个城市，2000多个县城，以及很多“较大的镇”）未来面临房屋空置的问题。征收房地产税这种直接税，难度会非常大，对经济会产生巨大负面作用，所以只能免征。

所以，最终解决方案可能是：在五六十个中心城市试点。至于税率，可能各地都不太一样。

多元化的“长效机制”

可以说根本没有一成不变的“长效机制”，只有不断微调的“长效机制”；没有“一刀切”的“长效机制”，只有一个大框架下的“因城施策”。

由于各地情况千差万别，所以楼市政策一定越来越多样化，不可能整齐划一。

商品房是资金的主要来源

在未来长效机制中，商品房是资金的主要来源，是“中端有支持、低端有保障”的基础。所以，“中端”、“低端”会“公有制化”，但“高端”仍然会“市场化”、“多元化”。

4、专家如何看待长效机制？

杨现领

链家研究院院长杨现领表示：长效机制的内容，从购租并举到购租同权，长效机制已经在路上，甚至可以说，调控本身就是长效机制不断探索和形成的过程，租赁已经成为长效机制最为重要的组成部分。因此，这一轮调控本身就是长效机制形成的过程，中国房地产政策的中长期框架正在清晰化，明朗化。

从目前的情况来看，租赁已经成为下一阶段政策的焦点，破局的关键在于通过集体建设用地建设租赁增加租赁房屋供给，核心是要处理好两个关键问题：一是存量租赁房屋的规范化管理，二是吸引长期稳定的社会资金进入建设领域。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示：从此次新闻发布会的内容来看，主要涉及了三个内容：一、房地产长效机制会加快制定政策。从当前楼市改革和发展情况来看，对于租赁市场、集体建设用地等或许会写入到此类长效机制内容中来，这也是供给侧结构性改革的重要内容。二、国家反对投机炒房的思路不会变，这也说明了房住不炒的政策导向不变，后续依然会保持严厉的政策思路。

陈贵

京WORK-北京码头创始人、中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长陈贵表示：长效机制的建立必须充分发挥政府和市场两个功能，改善型市场的需求归市场，保障性政府的需求归政府。理性引导有房住和有住房居家理念，租售并举和租住同权理顺机制分类施策，从而稳定房地产价格上涨预期。 

凤凰房产综合

来源：刘晓博（liuxb929）、南京楼市（njloushi025）、V房产（beijing_house）、每日经济新闻（nbdnews）