深圳房市投资客比例降至4% 深八条新政一年战果显著

楼市调控365天，政策、资金、土地联合构筑的冲击波持续蔓延，北京、上海、深圳各大城市全面出击，打法轻重相错，缓急相间，不同时空的严控战役，平复楼市持续多年的燥热。市场生态陡变，开发商矛盾着也进击着，房产中介绝处逢生冷暖自知，刚需者还是觉得房子不好买，投机客们则忙着离场。
即便2008年楼市大幅波动，都没有让从事房产中介工作10年的刘伟（化名）感受到今年一样的寒冷，“去年国庆调控后深圳楼市速冻，今年业绩能否达到去年7成都是问题。”
南山区某新盘营销总监张海（化名）称，“今年等待预售证的时间实在太长了，政府价格卡得非常严，稍微超过预期就要重新修改。”
去年10月“深八条”出台后，深圳楼市转冷。截至今年8月，已经连续11个月出现环比下降。不过，据国家统计局数据显示，今年8月深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6，在70个大中城市排名第66位，二手住宅价格环比指数为99.8，排名第62位。深圳进入房价平稳时代。
“我认为是政府为购房者打折”
深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，当月仅有1个商务公寓取得预售、1个住宅项目开盘，供应量出现2008年以来同期历史最低。今年1月，深圳发布升级版“限价令”，要求预售申报价格不明显高于周边同类同户型在售项目均价。
审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素，而这些高价项目又承担着房企的业绩重担。数据显示，今年1~8月深圳商品住宅批准预售面积为189.65万平方米，同比下降37.5%。张海表示：“原定于去年10月开盘的项目遇上调控，今年下半年才拿到预售证。”
改善型项目定价同样趋严。宝安区某新盘负责人直言：“我们项目的价格也是修改后才拿到预售证，政府严格限价，杜绝拉动周边房价上涨的任何可能性。深圳房价上涨靠新盘拉动，现在被扼制，我认为是政府为购房者打折。”
入市难并未阻止开发商继续进军深圳市场。接近8成货量重仓深圳的深圳控股今年上半年因调控挫伤业绩，上半年91亿元的销售额76%来自深圳，目前冀望拉升业绩的豪宅盘深业中城依然延迟销售。但深圳控股首席运营官朱国强表示，“销售额的增长和盈利能力的提升应置于一个中长期发展阶段来看待，优质资产不会因短期压制而丧失价值。因此，公司不但不会放弃深圳市场，反而会继续加大在深圳布局的力度。”
事实上，看好深圳正是因为深圳项目能贡献较大利润。按照深圳控股董事会主席吕华所言，“企业都想赚钱，放着毛利率超过50%的项目不做，去做三四线城市毛利率只超过10%的项目，何必？”深圳控股去年开始大举退出三线城市，专注以深圳为主的一线城市市场。
今年通过竞拍土地首次进入深圳的龙湖地产表示，“在复杂的市场环境下，深圳作为华南区域中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖业务布局的重要目标市场。”
首创置业以18.45亿元、190%溢价率斩获龙华地块后也表示，深圳作为一线城市，前景非常好。拿地价格在预期范围内，集团看好深圳市场，后续还会继续拿地。
调控效果显著热销项目量升价未涨
公开数据显示，今年1~8月，深圳新建商品住宅成交145.9万平方米，同比下降51.5%，单月成交量低于去年月均35万平方米成交量水平，7、8月成交环比下降30.4%、1.2%，市场再度低迷。
刘伟对此深有感触，他每天骑着摩拜单车在地铁口附近揽客，逢人就问：“刚去看新房吗？我们这边有很多一手房源，价格会优惠。”
刘伟还表示，今年市场难做，他们不穿工服出来拉客，是怕楼盘销售知道。他们不仅做龙华市场，近期主力推的平湖卓越星源项目价格只要4.1万元/平方米。卓越星源作为龙岗区平湖片区目前少有的大型都市综合体项目，早在3月就开放品牌体验中心，直到8月6日才拿到预售证，先后推出366套房源。深圳中原研究中心数据显示，该项目8月成交67套，9月销售成绩遥遥领先。
目前，深圳不少新盘要靠一二手联动来进行销售，也就是楼盘现场销售与刘伟这样的中介销售人员联动。龙华区热销项目鸿荣源尚峻都出现链家、中原等中介的驻场身影，鸿荣源尚峻都项目销售人员直言：“现在销售要靠一二手联动，我们的项目是这个片区少有的住宅，毗邻3个地铁口，所以卖得很快，目前已达7成。”深圳中原研究中心数据显示，鸿荣源尚峻8月成交106套，位列前三。
不过，限价同样困扰着鸿荣源销售人员，“原本要卖7万元/平方米的项目只能卖6.4万元/平方米。我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到7万元/平方米了，对面电建和中国金茂去年拍的地王项目，预计推出价格也超过10万元/平方米。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“近一年来的市场整体表现平稳，成交量低位徘徊，成交价甚至出现小幅下降态势，算是达到了政府调控目标。限价还需要维持较长的时间。但‘如果一旦放开，价格飙升’这件事，我认为还得看那时的市场环境和购房人心态。”
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出：“这一年总体来说达到了政府调控预期，调控效果比较显著。深圳二手房价格在调整，新房同比在回落，倒挂情况不是很严重，主要原因是深圳二手房和新房在空间上布局很类似，均匀分布在城市中心和郊区。”
资金杠杆被控刚需者观望，投资客离场
深圳市政府调控之心还体现在严格的购买政策上。去年3月25日，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷、购买第二套房时，首付由3成提高至4成。
10月4日，深圳限购政策升级，不仅重拾“7090”政策，还追加了“单身限购一套房”、“社保3年变5年”、“有贷款无房首套比例上升至50%”等严苛条款。
去杠杆也在同步进行。从“首付贷”叫停到“消费贷”严控，妄想借助金融杠杆入市的投机行为被一步步明令禁止。据最新消息，深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上调10%，农行则自9月23日起将首套房贷利率上调10%。二套房贷利率方面，除中行利率上浮10%以外，建行、工行和农行的二套房贷利率均上浮15%。
多位购房者表示，现在去银行申请房贷的时间变长，有的甚至排到年底。美联物业全国研究中心指出，银行目前控制消费贷的贷款金额及年限，9月稍微回暖的市场交易气氛或将受到打击。购房者愈发观望。今年5月在南山区购入一套总价475万元二手房的陈小姐表示：“纠结要不要买房很久了，不买怕房价涨，买又怕作接盘侠。”
值得关注的是，深圳中原研究中心数据显示，二手房投资客比例已经大幅度下降至4%，远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例，自住需求达到73%。
何倩茹指出：“由于限购升级、购房利率不断上升，投资者利用杠杆进入楼市的已经越来越困难。另外由于楼市已进入平稳发展期，企图通过短期买卖来获利已经很难，因此目前投资客的占比已经很少，刚需客较多。”
李宇嘉表示了相同看法，“控制房价上涨是政府的中长期目标，短期内不会放开。不管是发展租赁市场，还是住房回归居住属性，都需要平稳的房价来缓解，不然投资需求就会进场。目前投资客比例比较低，房价涨幅在减小甚至下跌，投资客没有入市积极性，刚需客也在观望。”